不動産投資の融資

不動産投資ローンの基礎、金利や融資期間について

不動産投資ローンの基礎、金利や融資期間について

不動産投資の融資を受けられるか知りたい、融資をうけるための属性、基準について知りたい、銀行の融資条件はどのようなものがあるのか。

 

このような疑問に答えていきます。

 

 Youtubeでも詳しく解説しています。

どこの銀行で融資を受けるべきか

どこの銀行で融資を受けるべきか

まずどこの銀行から融資を受けるか、という点です。銀行の種類は大きくわけて4つに別れます。

銀行の種類

・メガバンク
・地方銀行
・信用金庫、信用組合
・ノンバンク

メガバンクは三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行です。地方銀行は各地方もしくは都道府県内に基盤をおいて営業している銀行のことです。

信用金庫、信用組合はさらに営業エリアが限定的で地域密着型の金融機関になります。 ノンバンクについては預金なくなくて融資を業務としている金融会社になります。

次はそれぞれの金融機関の特徴です。

金融機関の特徴

金融機関の特徴

まず融資可能なエリアについてですが、物件所在地と自分自身の自宅住所が銀行の営業エリア内でなければいけません。

 

メガバンクについては全国に支店があるため対象エリアはかなり広いです。地方銀行については本店のある都道府県とその周辺に限ります。

 

信用金庫、信用組合の支店数は限られているので、融資対象エリアはかなり限定的です。ノンバンクについては、金融機関にもよりますが、首都圏、大阪、名古屋がメインとなります。

 

金利については、メガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクの順でだんだん高くなってきます。

 

融資の難易度は、ノンバンク、信用組合、信用金庫、地方銀行、メガバンクの順で上がっていきます。

 

耐用年数について

耐用年数について

耐用年数については銀行ごとに考え方が異なります

耐用年数とは、税法上建物の価値がゼロになる年数
木造22年 重量鉄骨34年 RC47年

銀行は耐用年数内の融資をしない銀行がほとんどです。例えばRCの耐用年数47年です。築30年のRC物件で融資を受けようとすると、

耐用年数47年ー築30年=17年の融資期間になります。

銀行全体の9割以上は耐用年数内の融資になります

 

しかし、信用金庫、信用組合、ノンバンクなどは物件や融資を受ける人の属性次第で耐用年数を超える融資期間になることがあります。

 

例えばRCで築30年の物件に対して、25年〜30年の融資期間になったりもします。

耐用年数オーバーで融資する金融機関

・スルガ銀行
・オリックス銀行
・三井住友トラストL&F

耐用年数オーバーで融資を受けると、次の融資が受けにくくなると言われたりとしています。ただ、耐用年数内の融資で購入できる人と、購入できない人とで別れます。

自分の属性を考慮した上で、耐用年数オーバーでの融資を組むべきか柔軟に考える必要があります。そうしないといつまで経っても物件購入できない人もいるからです。

年収別に分かる!融資が受けられそうな金融機関

年収別に分かる!融資が受けられそうな金融機関

購入を検討している物件所在地、自分自身の住所が営業エリア内だったとしても、融資が受けられるかどうかはわかりません。融資を受けられるかどうかは、年収、金融資産、借入れ状況など総合的に判断されます。

 

不動産投資ローンは総合的に判断されるため、融資を打診した人の属性や銀行へ持ち込んだ物件次第で融資が可能かどうか左右されます。

 

また、融資環境は日々変化しています。融資環境は時間の経過とともに常に流動的になります。

 

次の表は年収別で融資を受けられそうな銀行になります。

年収別金融機関一覧

年収を超えているだけでは融資は受けられない

 

ここでの注意点としては、年収だけ超えていれば融資を受けられるというものではありません。

銀行は年収だけで融資の可否を決めるわけではないからです。他にも金融資産、既存の借入れなども考慮されるからです。

 

例えば、オリックス銀行は年収700万以上からと言われておりますが、住宅ローンや他の収益不動産の借入れがあると融資を受けることは厳しいです。

 

なぜなら、オリックスでは年収の10倍ぐらいまでの借入れしかできないからです。そのため、この銀行を利用するなら借入れが少ない人が対象になってきます。ちなみにオリックス銀行に限らず、他の銀行も他行の借入れは考慮されます。

 

また、年収が高い人でも貯金が少ない人は融資を受けることが厳しいです。例えば年収が1000万以上だったとしても貯金が100万未満だと厳しかったりします。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンの種類

・アパートローン
・事業性融資(プロパーローン)

アパートローンについて

アパートローンについて解説します。アパートローンはパッケージ化されたローンになります。融資を受けようとしている人の年収、金融資産、借入れ上場、勤務先などに一定の基準を作り融資可能かどうか、判断するものです。

 

このようにパッケージ化して審査をすることで数多くの人の審査をすることが可能になります。特徴としては、審査期間が短くて融資の打診から実行までに時間がかからないことです。オリックス銀行やスルガ銀行などが有名です。

事業性融資(プロパーローン)について

パッケージ化されたアパートローンは属性をもとに一定基準を超えていれば融資の可否が分かりました。しかし、事業性融資については、アパートローンと比較すると銀行員がいろいろと詳しく調査を行い、本部で審査が通らないと融資を受けることができません。

 

アパートローンと比較すると融資の承認がおりるまでに時間がかかります。なぜ、時間がかかるかというと、銀行は融資を打診した人の属性以外にも、金利上昇したときや空室が大きく発生したときなストレスをかけて、融資しても問題ないかをチェックするからです。

 

不動産投資で規模拡大をしていくには、事業性融資が必要になってきます。ただ、簡単に受けれられるものではないので、アパートローンから融資を受けることも考慮して行動していくべきです。

不動産投資ローンまとめ

不動産投資ローンまとめ

不動産投資を始めるためには融資の情報が必須です。その融資情報を集める方法ですが2つあります。

・自分で銀行を開拓して融資情報を集める方法
・不動産会社から情報収集

自分で銀行開拓する方法についてはこちらの記事を参考にしてください。初心者が最初から銀行開拓することはオススメできまません。

 

なぜなら、銀行は一見さんは相手してくれませんし、なにより時間と労力がかかります。つまり再現性が高くありません。

 

最初は融資が得意な不動産会社とお付き合いして、物件と融資のセットで提案してもらうのが良いです。融資が得意な業者の探し方についてはこちらの記事を参考してください。

 

以上、不動産投資ローンの基礎、金利、融資期間などについて解説しました。

 

最初は利用できるアパートローンからスタートして、後々物件規模拡大のために事業性融資にチャレンジしていくことをオススメします。

 

LINE@限定プレゼント!

不動産投資で失敗しないための成功法則や最新情報がわかる限定公開動画7本をプレゼントしています。

例えば

・成功者が実践している不動産投資で結果を残す人の思考と行動

・1%の優良業者・物件を見つける極秘の方法・・・etc

他にもお得で役立つ有益情報やシークレットセミナーの情報など発信していますので、ご興味ある方はぜひ!