不動産投資の管理

不動産投資の大規模修繕はどれくらい費用がかかるのか? 実録屋根編

不動産投資の大規模修繕はどれくらい費用がかかるのか? 実録屋根編

この記事では

・これから中古アパートや中古マンションのの購入を検討しいる人
・屋根の大規模修繕がどれくらい必要になるのか心配な人

このような方を対象としています。

中古アパートや中古マンションを購入すると大規模修理が心配ですよね。

今回の記事では、実際に私が修理した中古マンションの屋根の修理についてかかった費用、費用の捻出方法などを解説していきます。

大規模修理修繕する物件

・築28年
・4階建
・重量鉄骨
・16世帯
・屋根の修理は一度もしていない

屋根の状況

大規模修繕屋根1 大規模屋根修繕1

新築して以来一度も修理していないということもあり、屋根はボロボロになっていました。

まさかこれほど劣化していることにビックリしました。

屋根のカバー工法とは?

今回の屋根の修理修繕の工期は約1週間。

最初に足場作りから始まり、次に屋根の修理になります。

今回の屋根の修理方法ですが、カバー工法というやり方で修理をしてもらっています。

営業担当の人と相談して、一番コストが安い方法がカバー方法とのことでした。

カバー方法とは簡単いうと、古い屋根の上に新しい屋根を取り付ける工事のことです。

屋根の葺き替えは高額になります。

屋根が劣化する前にカバー工法を実施していきましょう。

費用の相場ですが、屋根の広さ(㎡)×1万〜1・2万円ほどになります。

修理後の屋根の状況

大規模修繕後

古い屋根の上に新しい屋根が乗っかり、新品の屋根みたいになりました。

大規模修理修繕の資金捻出方法

今回の屋根修理は総額216万円かかりました。

屋根の修理は今回のように費用が高額になりがちです。

自己資金を投入する以外にもリフォーム費用を捻出する方法があります。

日本政策金融公庫で融資を受ける

政府系の金融機関である日本政策金融公庫で融資を受ける方法です。

私もお世話になっております。

リフォームの融資を受けるためには

・リフォーム業者に見積もりを出してもらう
・自宅から近い日本政策金融公庫に電話でアポ取り
・個人属性がわかる書類、家賃明細などを準備
・面談

上記のような流れで融資可能かどうかがわかります。

融資実行まで1か月くらい時間がかかるので注意が必要です。

火災保険の活用

物件を購入した後にアパートやマンションの火災保険に入るかと思います。

火災保険は実際に火事や水害、風災によって大きい被害がないと申請できないと思われがちです。

しかし、見た目ではわからなくても大きい台風が通過したときは建物が被害にあっているのです。

火災保険をきちんと利用することで数百万の保険金がおりる可能性があります。

実際に私も申請して、保険金が無事受け取ることができました。

問題点としては、リフォーム業者さんなどのプロでないと損傷箇所の見極めが難しいことです。

自分自身にリフォームの知識があるなら自分で申請できます。

でも、もし専門知識がなければ経験豊富なリフォーム業者さんにお願いするのも1つの手です。

中古アパート・マンション購入前の注意点

中古アパートや中古マンションを購入する際は、必ず大規模修繕を実施したか、どこを実施したのか、いつ実施したのか確認しておくましょう。

屋根に限らず大規模修理は大きな金額がかかりがちです。

ですから、購入前に明らかにすぐに修理しないといけない状況の箇所がある場合には交渉をします。

具体的には、大規模修理をしてから引き渡しにしてもらえないか、修理費分を物件価格から安くしてもらえないかです。

売主さん次第のところなので、成功するかどうかわかりませんが確認してみる価値はあるでしょう。

まとめ

まとめ

大規模修繕(屋根)については以上になります。

不動産投資の初心者にようありがちなのは、「大規模修理修繕」が発生しそうだから見送るということです。

たしかに大規模修理修繕は大きい金額がかかります。

しかし、金融機関から融資を受けて資金を確保する方法もあるし、火災保険をうまく活用できれば持ち出しなしで修理できるかもしれません。

だから、過度に心配して見送ってしまうのはもったいありません。

もし自分自身が大規模修理修繕が不安な気持ちが強ければ、物件の規模を小さくしましょう。

物件の規模が小さければ大規模修繕が発生したときの費用をおさえることができます。

中古アパートや中古マンションを購入すれば必ず修理修繕が発生します。

自分の手持ち資金と相談しつつ、融資や保険を使って修理修繕とは付き合っていくべきです。

Youtubeでも解説しています。





 

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