不動産投資の始め方

アパート経営で成功している手残りの金額はどれくらいなのか?

アパート経営で成功している手残りの金額はどれくらいなのか?

この記事では

・アパートの購入を検討している
・検討している物件の手残り金額が良いのかどうかわからない

今まで数多くの不動産の相談を受けてきましたが、投資金額に対して手残りががものすごい少ないと思う物件がたくさんありました。

手残りの少ないアパートを購入した人の話しを聞くと「不動産会社の担当者が良いと言っていたので」とか「不動産会社が大手だったので」と言う方が非常に多かったです。

これからアパート経営を始める方は、不動産会社に物件提案されたとしても手残り金額が良いのかどうかわからないはずです。

今回の記事では、手残りはどれぐらいあればよいのか、手残りがどれくらいだと少ないのかわかるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

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アパート経営の成功の手残り基準

アパート経営の成功の手残り基準

結論から言います。

アパート経営の成功の手残りの基準ですが、総投資金額の2%以上になればよいです。

例えば、5000万円のアパートを購入すれば年間100万円という感じです。

手残り2%という基準は人によっては3%とか4%だったりします。

反対に手残りが少ない基準はどれくらいかというと、1%未満です。

今まで相談を受けてきた中で手残りが少ない人は総投資金額の0・5%〜0・6%ほどでした。

手残りの少ない物件の特徴は、大手アパートメーカー、融資期間35年、新築木造アパート、表面利回り6%代でした。

つまり、非常に利回りを低いものを融資期間を伸ばして、なんとかプラス収支にしている感じでした。

新築アパートなので、最初は修理費用はほぼかかりません。

入居者も順調に決まるでしょう。

しかし、時間が経過して5年、10年経ってくると家賃の減少、空室率の上昇が目立つようになります。

空室が増えたり家賃設定が下がってくれば当然収入は少なくなります。

だから、少ない手残りのアパートを所有していると、いつか赤字になってしまう可能性が

十分にあります。

手残りを計算する方法

不動産会社から物件提案されたら手残りがいくらになるか計算してみましょう。

計算方法は簡単です。

以下のものを準備してください。

・物件価格
・購入時の初期費用
・融資期間
・金利
・自己資金の有無
・空室率
・ランニングコスト

上記項目がわかればあとはシュミレーションをしてどれくらいの手残りになるかすぐにわかるようになります。

計算をしてみて手残りの金額が1%未満なら購入を見送るべきです。

アパート経営で手残りが少なくても良いパターン

アパート経営で手残りが少なくても良いパターン

シュミレーション した結果、手残りが金額が少ないものは見送るべきとお伝えしました。

しかし、手残り金額が少なかったとしても購入してよいパターンがあります。

買ってすぐに利益が出て売却できるもの

なかなかあることではありませんが、相場よりもめちゃくちゃ安く購入できたとします。

購入した後にすぐに売却したとしても売却益が狙えるものです。

すぐに売却益が狙えるのであれば手残り金額が少なくても問題ないです。

しかし、すぐに売却できるようばアパートを購入することは非常に難しいです。

もし仮に何かの理由でめちゃくちゃ安い売アパートがあったとします。

おそらく不動産会社が転売をします。

例えば、木造 築10年のアパートの相場が表面利回り7%だったとします。

でも、ある人が木造、築10年のアパートを10%で売る人が出てきたとします。

不動産会社は喜んで後者である10%のアパートを買いとります。

そして、買取りをしたアパートは価格をあげて、利回り7%に合わせて販売するのです。

だから、素人が売ってすぐに売却して利益がでる物件を買うのは難しいです。

短期間の融資期間で購入したアパート

もうひとつ手残りが少なくても購入してもよいパターンがあります。

それが融資期間が10年、15年と短いときです。l

融資期間が短期間になれば月々の返済金額は大きくなってしまいます。

しかし、借入の返済スピードはかなり早くなります。

だから、手残りが少なかったとしても売却したときに大きく利益がねらいやすいのです。

私が最初に購入した中古アパートは15年の融資期間で購入しました。手残りは毎月数万円。しかし、3年後に購入価格より500万以上高く売却できました。返済スピードも早かったこともあり、税金を払っても十分売却益が手元に残りました

手残りが少ない物件を買うときには注意点があります。

注意点の1つ目は資金繰りです。

手残りの少ない物件で空室が目立つようになると、家賃収入よりも銀行への支払いのほうが多くなることがあります。

ずっと空室なるわけではないので問題でなないのですが、多少の資金は必要になってきます。

また、中古物件を購入すると毎月何かしらの修理で数千円〜数万円の支出があります。

空室ロスや突発的な修理修繕のことを考慮すると、資金には余裕を持っておきたいです。

あと、資金繰りの安定化のためにも物件は1つだけではあく複数所有することで賃貸経営が安定してきます。

まとめ

まとめ

以上でアパート経営の手残りについての記事でした。

手残重視で考えるなら総投資金額の2%以上を目指しましょう。

手残りが少なくても融資期間が短ければ売却益が狙えます。

ただ、修理修繕、空室ロスで資金が一時的に持ち出し状態になることがあります。

安定した賃貸経営をするためにはも複数の物件を持つべきです。

資金は常に余裕を持っている状態がベストですね。

 

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