不動産投資の始め方

アパート経営を始めるなら単身者物件とファミリー物件どちらが良いのか?

アパート経営を始めるなら単身者物件とファミリー物件どちらが良いのか?

この記事では

・これから不動産投資を始める
・不動産会社から物件提案を受けたことがある
・単身者タイプとファミリータイプどちらがよいかわからない

不動産会社から物件提案を受けたときに、1R、1K、1DKのいわゆる単身者向けのアパートを提案されるときもあります。

単身者向けのアパートとは対象的な3DK、3LDK、などのファミリー向け物件も提案されるときがあります。

単身者向けとファミリー向けのアパートはどちらが良いのか悩むところです。

そこで、今回の記事では、単身者向けとファミリー向け物件との比較、結局どちらがいいのか解説していきます。

Youtubeでも解説しています。





単身者向け物件とファミリー物件比較

単身者向け物件とファミリー物件比較
単身者 ファミリー
入居期間 2年未満〜4年 5年〜6年
賃貸繁忙期 1月〜3月 あまり決まっていない
原状回復費 安い 高い
入居者属性 悪い傾向 良い傾向

入居期間

単身者向けアパートの入居期間は、2年未満から4年程度です。

短い人だと1年ほどで退去するケースがよくあります。

ファミリー向けアパートだと、単身者向き物件よりも長期の入居が期待できます。

長い人だと5年以上入居してくれることもあります。

賃貸繁忙期

賃貸の繁忙期は毎年1月から3月までとなっています。

単身者向け物件は、社会人ん移動や学生の入学や卒業で最も引越しが多い時期です。

ファミリー向け物件は、もちろん1月〜3月が移動は多いです。

ただ、地方でファミリータイプのアパートを経営していると、繁忙期以外でも突発的に退去が発生したりします。

その理由は賃貸から新築戸建を購入したからです。

地方の新築分譲住宅は2000万円前後で販売されています。

住宅ローンを組んで戸建を購入した場合、家賃と同じ金額か低い金額の支払いで住宅を購入することができるのです。

意外なところに競合が存在しています。

原状回復費

原状回復費用は単身者向けとファミリータイプのアパートを比較すると、単身者向け物件のほうが安くなります。

理由は、まず単身者物件のほうが面積が狭いためリフォームするところが少なくなります。

また、単身者向け物件では住んでいた人が1人ですので、劣化具合がファミリー向け物件よりも程度が良いケースがあります。

入居者属性

入居者の属性ですが、単身者向けのアパートのほうが属性が悪い人が入ります。

例えば、入居者どうしのトラブル、ゴミ捨てのマナーを守れない人などが多い印象です。

ファミリータイプでは全くないというわけではありませんが、単身者に比べるとトラブルは少ない印象がします。

単身者とファミリー結局どちらが有利?

単身者とファミリー結局どちらが有利?
単身者 ファミリー
家賃 4万 6万
入居期間 4年 6年
収入合計 192万円 432万円
空室期間 3ヶ月(12万円) 3ヶ月分(18万円)
リフォーム費用 3ヶ月分(12万円) 5ヶ月分(30万円)
仲介手数料 1ヶ月分(4万円) 1ヶ月分(1万円)
支出合計 28万円 54万円
利益率(経費÷収入) 85.5% 87.5%
1年あたり利益率 21.3% 14.5%

利益率という観点から比較したいと思います。

まず単身者とファミリータイプを比較すると、家賃設定は単身者向け物件は安くなります。

今回は単身者向けの家賃を4万円、ファミリー向けの家賃設定を6万円としました。

入居期間は単身者向けは短めの4年、ファミリー向け物件は6年とします。

すると単身者世帯は4年間で192万円、ファミリータイプは432万円の家賃収入になります。

次に退去したあとの支出を計算してみます。

リフォーム費用は単身者が安く家賃の3ヶ月分(12万円)、ファミリータイプは家賃の5ヶ月分(30万)としました。

空室期間と仲介手数料は両方同じ期間とします。

すると退去後の支出は単身者向けが28万、ファミリー向けが54万となります。

ここからは利益率を計算します。

利益率は支出を利益で割ったものです。

単身者タイプの利益率
経費28万➗収入192万×100=85.5%

ファミリータイプの利益率
経費54万➗収入432万×100=87.5%

さらに、計算して出てきた利益率を入居期間で割り、1年あたりの利益率を計算してみます。

単身者タイプ
85.5%➗4年=21.3%

ファミリータイプ
87.5%➗6年=14.5%

計算した結果、数字だけみると単身者向けのほうが効率が良いということになりました。

まとめ

計算結果、単身者向け物件の方が有利となりました。

しかし、計算結果だけを見て単身者物件のほうが有利だとは言い切れません。

空室期間が同じってことはない
ADもエリアによってバラバラ

上記の計算では空室期間を同じに設定しました。

しかし、空室期間が同じことはないですしエリアによって空室期間は異なります。

例えば、エリアによっては退去した後にすぐに入居が決まってしまうこともあります。

反対に賃貸の繁忙期に入居が決まらないと1年間入居が決まらないようなエリアもあります。

そして、入居が決まったときにオーナーが管理会社に支払うものとして広告宣伝費があります。

広告宣伝費は1ヶ月〜2ヶ月ぐらいが一般的です。

賃貸需要が少ないエリアは広告宣伝費は3ヶ月〜6ヶ月になることがあります。

場所によってオーナーが必要な経費の金額が変わってくるのです。

まとめると、単身者のアパートとファミリー物件どちらがいいかというのは、賃貸需要があるかないかがとても重要です。

単身者物件が供給過剰になっているエリアも日本にはたくんさんあります。

ファミリータイプのアパートの需要が旺盛なエリアもあります。

つまり、購入前の賃貸需要のリサーチが重要です。

今回は実験的に利益率を計算してみましたが、実際にはリサーチ結果を優先するべきです。

単身者向けがいいのかファミリータイプの物件がいいのかは、購入前のリサーチしてから判断していきましょう。

 

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