不動産投資の始め方

不動産投資の融資は短期と長期どちらがよいのか?

不動産投資にの融資は短期と長期どちらがよいのか?

この記事では、

・不動産投資を始めるために銀行融資を検討している
・融資を何年以上にするべきかわからない
・収支を見ていいのかどうかわからない

不動産投資を始める人の多くは銀行から融資を受けて始めます。

融資を受ける際に、悩むところが融資期間を何年以上にするかということです。

物件や銀行次第で短期の融資期間なのか長期の融資期間なのか変わってきます。

また、物件提案時に銀行融資とセットで提案を受けることがあります。

提案を受けた際に、収支が良いかどうか見極めていかなければなりません。

今回の記事では、融資期間の考え方や収支の考え方について解説していきます。

Youtubeでも解説しています。





超高利回り×低金利×短期融資期間

超高利回り×低金利×短期融資期間

・利回り20%
・金利2%
・融資期間10年
・オーバーローン
・返済比率60%

最初は融資期間が短期(10年)の場合を解説していきます。

融資期間が10年ぐらいの短期間だと月々の返済金額が大きくなります。

そのため収支のことを考慮すると表面利回りは高くないといけません。

上記事例を使って説明します。

融資期間10年、金利2%、オーバーローンで計算をして返済比率60%を目標とします。

必要な表面利回りは20%が必要になります。

表面利回り20%は超高利回りです。

超高利回り物件の特徴としては築古、ボロい、全空物件などです。

利用するために高額なリフォーム費用が必要することがあるので、注意が必要です。

築古物件でも融資をしてもらえるのが日本政策金融公庫です。

融資期間は基本10年と短いのですが、築古物件で高利回り物件に適しています。

融資期間10年だと月々の返済金額は高くなりますが、返済スピードは非常に早いです。

借入金額の減少が早いため、数年所有することで売却益が期待できます。

高利回り×低金利×長期融資

高利回り×低金利×長期融資

・利回り10%
・金利1.2%
・融資期間30年
・オーバーローン
・返済比率60%

次は短期の融資ではなく長期融資のパターンです。

25年〜30年の長期融資だと毎月の返済金額が抑えられるメリットがあります。

長期の融資を組むには耐用年数が長いRCを選ぶ必要があります。

RCで高い利回りのものだと9〜10%ぐらい(エリア、築年数にもよる)です。

耐用年数が長いRCであれば比較的地方銀行でも長期の融資が期待できます。

事例を解説します。

表面利回り10%、金利1.2%、融資期間30年、オーバーローンだと返済比率48%になります。

融資期間が30年で金利1%代であれば表面利回りは7〜8%でも良い収支なります。

ネックな点は地方銀行で融資を受けるためのハードルが高いことです。

また、自己資金を物件価格の2割ほど求める銀行が多いです。

RCになると規模が大きくなるため自己資金が多額になりがちです。

高利回り×高金利×長期融資

高利回り×高金利×長期融資

・利回り10%
・金利3.9%
・融資期間25年
・オーバーローン
・返済比率61%

次は高金利で長期融資を受ける場合について解説していきます。

金融機関のなかには金利3%〜4%の高金利で融資をしているところがあります。

高金利を嫌がる人がいますが、物件の利回りや融資期間、収支次第で購入してよいかと思います。

金利が3.9%でも長期の融資期間で表面利回りが高ければ返済比率は61%になります。

高利回り物件を高金利、長期の融資実行しているのが三井住友トラストL&Fです。

融資がバンバン出ている時は優先順位は低かったのですが、最近(2020年3月)では今でも融資を出しているということで人気上昇しています。

耐用年数オーバーでも融資が組めるため、高利回り物件と考えると築古物件が適しているといえます。

低利回り×低金利×長期融資

低利回り×低金利×長期融資

・金利2%
・融資期間35年
・オーバーローン
・返済比率71%

次は融資期間が35年と非常に長く、金利も利回りも低いパターンです。

上記事例通りにシュミレーション をすると返済比率は71%となります。

低利回り、低金利、超長期の融資で多いのは大手新築アパートメーカーの新築アパートに多いです。

なぜ、35年と超長期の融資が組めるかというと銀行と業者が提携ローンを組んでいることが多いです。

表面利回り6%の新築アパートでも、35年の融資期間であれば月々の返済金額を抑えることでなんとか収支をプラスにすることが可能です。

ただし、融資期間35年だと借入金額が減っていくスピードが遅い特徴があります。

また、新築アパートの家賃が時間の経過ととも発生すると返済比率が高いため収支に余裕がなくなってくることを覚えておきましょう。

超低利回り×低金利×超長期融資

超低利回り×低金利×超長期融資

・利回り5%
・金利2%
・融資期間40年
・新築区分マンション

次は融資期間が40年と超長期の融資パターンについてです。

以前であれば、スルガ銀行とゆうちょ銀行が賃貸併用住宅を建築するために40年の融資期間を実施していた時期がありました。

最近は融資期間40年はアパートでは聞かなくなりました。

しかし、最近でもよく聞くのが新築区分マンションです。

都内の新築区分マンションの表面利回りは3〜4%です。

金利は2%前後の人が多いです。

融資期間が40年以上となると、借入金額の返済スピードが以上にかなりゆっくりになります。

購入したマンションが大きく値上がりしない限りは、売却益を出すのは厳しいです。

また、新築区分マンションの多くは毎月2〜3万円ん赤字です。

購入後にすぐ売却しようとしても、残債以上で売却できることは稀です。

したがって、新築区分マンションはオススメしません。

まとめ

融資期間は短期がよいか長期がよいかというと一長一短があります。

融資期間が短かければ毎月の返済金額が高くなってしまう反面、借入金額の返済スピードはとても早く自分の資産になるのが早くなります・

融資期間が長期になると毎月の返済金額がおさえられるためキャッシュフローが残り安くなります。

しかし、注意しなければならないのは融資期間を長くしすぎないことです。

融資期間が40年〜45年と長くなりすぎると、返済が進むスピードが遅くなります。

特に新築区分マンショは大きく値上がりしない限り売却益が狙いにくくなります。

自分自身が利用可能な金融機関の融資の特徴を理解して、特徴に合った物件選びをしていくことをオススメします。

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