不動産投資の失敗

アパート経営で失敗するパターン3選 リスク回避の方法とは?

アパート経営で失敗するパターン3選 リスク回避の方法とは?

この記事では

・アパートを購入しようか検討している
・アパートを購入して失敗したくない
・失敗する事例を知っておきたい

このような疑問に答えていきたいと思います。

今まで多くの人から購入したアパートについて相談を受けてきました。

相談者の中には、「ちょっとこの物件は・・」と思うようなアパートを所有している方も数多くいました。

今回の記事では、今まで受けてきた相談の中で一番多い失敗パターンについて解説していきます。

Youtubeでも解説しています。





失敗事例 低利回り×オーバーローン

失敗事例 低利回り×オーバーローン

【例】
新築
表面利回り6%
金利2%
融資期間30年
オーバーローン
返済比率79%

一番多い失敗パターンが「低利回り×オーバーローン」です。

何が問題かというと、返済比率が79%でかなり高い水準のところです。

返済比率というのは年間満室時の家賃中にどれくらい銀行の返済を占めるかという指標です。

低ければ低いほど安定した賃貸経営ができるといわれております。

反対に返済比率が高いと安定した賃貸経営ができません。

アパート経営は銀行への返済以外にもいろいろなコストがかかります。

管理会社に支払う管理料、清掃料、税金などです。

年間の家賃収入に対して12%〜30%発生します。

建物の築年数によってコストの度合いは変わってきます。

仮に年間のランニングコストが10%、銀行への返済が80%であれば、手元に残るお金は10%です。

しかし、さらに空室ロスを5%とすると手元に残るお金は5%になります。

新築のときは入居も決めやすく問題になりませんが、中古になると問題が起きてきます。

まず築年数が増すと家賃は下落してきます。

そして、中古になると新築のときと比較すると入居づけするのが難しくなります。

つまり、時間の経過とともに家賃収入は減っていき空室率も上昇しやすくなります。

返済比率が79%の物件ですと、時間の経過とともに賃貸経営の厳しさが増していくのです。

「低利回り×オーバーローン」は大手アパートメーカーの新築アパートに多い事例です。

不動産会社が上場しているということもあり、安心していたと話す方が多いです。

しかし、大手企業だからと行って提案してくる物件が良いかというとそういうわけではありません。

なぜなら、大手企業は従業員も多く広告宣伝費も存分に使っているため、利益率を高めていかないと成り立ちません。

新築アパートの土地や建物に企業の利益がたっぷりとのせられているため、物件価格は割高になりがちです。

大手企業の木造の新築アパートの表面利回りが6%程度のものが多いです。

他の工務店とかで建築すれば8〜9%で建築できる可能性があります。(エリアにもよる)

失敗事例 低利回り×超長期ローン

失敗事例 低利回り×超長期ロー

【例】
新築
表面利回り6%
金利2%
融資期間45年
オーバーローン
返済比率60%

「低利回り×超長期ローン」の事例も注意が必要です。

アパートでも新築ワンルームマンションで「低利回り×超長期ローン」の事例をよく耳にしてきました。

問題点は、融資期間が45年と超長期のため物件を売却したときのキャピタルゲインが狙いにくくなります。

融資期間を伸ばすど月々の返済金額を抑えることがメリットです。

しかし、元金が減っていくスピードが以上に遅くなります。

つまり、数年所有したぐらいでは売却しようとしても残債の方が高くなってしまい売れないケースが想定できます。

「低利回り×超長期ローン」の物件を買わない方法は簡単です。

融資期間を30年でシュミレーション してみましょう。

おそらく、大きく赤字になるはずです。

30年の融資期間でシュミレーション をして赤字になるようであれば見送るべきです。

融資期間は長くても30年〜35年ぐらいで設定することをオススメします。

最近は(2020年3月時点)融資が厳しいということもあり、アパートで「低利回り×超長期ローン」の事例は減ってきた気がします。

しかし、新築ワンルームマンションについてはまだたまに耳にしたりしますので、注意が必要ですね。

失敗事例 低利回り×短期間ローン

失敗事例 低利回り×短期間ローン

【例】
中古物件
表面利回り11%
金利2%
融資期間15年
オーバーローン
返済比率68%

今日お伝えしている事例の中ではもっとも良い事例です。

ただ、基本的な考え方を身に付けておかないと後悔してしまいます。

アパート経営のキャッシュポイントは毎月の家賃収入と売却したときの売却益になります。

もし毎月の家賃収入が目的で「低利回り×短期間ローン」で物件を購入しても目的は達成できません。

問題点は何かという、表面利回りは11%で高いけれども融資期間が15年と短い点です。

融資期間が短くなると、月々の返済金額は当然高くなります。

だから、利回りが高くても返済金額が多くなるので手残りは少なくなります。

したがって、毎月手元に残るお金は少なくなるのです。

しかし、メリットもあります。

融資期間が短いため、借入の返済スピードが早いため数年〜10年所有すれば売却益が期待できます。

「低利回り物件×短期間ローン」は手残りは少ないですが、売却益が狙えるメリットがあります。

自分がキャッシュフロー重視で始めたいのか、売却益狙いで始めたいのか明確にしていおかないと後で後悔してしまう可能性があります。

始める前に投資方針をしっかりと確認しておきましょう。

まとめ

以上がアパート経営で失敗するパターンについて解説してきました。

今回の失敗パターンは、不動産投資の経験者であれば物件提案されてすぐにわかることです。

しかし、初心者だとなかなか気づくことは難しいかもしれません。

記事でお伝えしたことは非常に大切なことです。

ぜひ実践に活かしてもらえればと思います。

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