不動産投資の失敗

不動産投資で失敗する負動産の特徴3選

不動産投資で失敗する負動産の特徴3選

この記事では

・これから不動産投資を始める方
・不動産投資で失敗したくない人

このような疑問や不安を解決していきます。

不動産投資で失敗しないために、初心者の人にはこれだけは知っておいてほしい負動産の特徴を3つお伝えしていきます。

不動産ではなく「負」と書いて負動産。

負動産を購入すると、借り手が見つからない、売れない、収支が赤字の負のスパイラルに陥ります。

今日お伝えするような物件を買ってしまうと、かなり高い確率で失敗してしまう可能性があります。

ぜひ最後までご覧ください。

Youtubeでも解説しています。

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新築ワンルームマンション投資 負動産の特徴1

新築ワンルームマンション投資 負動産の特徴1

新築ワンルームマンション投資は価格が高い

まず負動産の特徴の1つ目が、新築ワンルームマンション投資になります。

新築ワンルームマンションを購入して大変な思いをされている方を今まで何十人も見てきました。

新築ワンルームマンションが、なぜ高いかというと価格が非常に高いことです。l

新築ワンルームマンションの販売価格が一番割高な状態になっています。

なぜかというと、新築ワンルームマンションの販売業者の利益がかない大きく販売価格に上乗せされているからです。

新築ワンルームマンションを購入して、中古になったとたんに購入したマンションの価値がすぐに落ちます。

新築ワンルームマンションを購入する人の多くは金融機関でローンを組んで購入する方はほとんどです。

新築ワンルームマンションを購入したあとに、とんでもないものを買ってしまったと気づいたとします。

気づいた後にすぐ売却しようと思っても、借入金額以上で売却できることはほとんどありますせん。

例えば、新築ワンルームマンションを4000万円で購入したとします。

支払いは金融機関からローンを受けて購入。

購入後にすぐ売却しようとすると4000万以下でしか売れないことがよくあります。

運よく値上がりすることもありますが、それは稀なことです。

新築ワンルームマンションの販売価格は業者の利益が乗っており、割高になっていることを覚えておきましょう。

利回りが低く収支が赤字状態

新築ワンルームマンションは販売価格が割高になっていることを解説しました。

価格が高くなっていると表面利回りが低くなります。

表面利回り=年間満室時家賃➗物件価格×100

都内の新築ワンルームマンションの利回りは4%程です。

新築ワンルームマンションの購入者は金融機関からローンを受けて購入します。

金利は2%前後で購入すると、収支のほとんどは赤字収支になります。

金額で言うと2万円ほど赤字になるイメージです。

区分マンションは部屋は1つだけなので家賃収入が限られています。

融資の組み方次第では、収支が赤字になります。

ただ、2万円の赤字は非常に痛いです。

さらに時間が経過すると、新築当初の家賃設定から徐々に下がってきます。

家賃が下がってしませば赤字幅は拡大していきます。

販売会社の担当者は、「不動産所得が赤字になれば確定申告で還付金が入ってくるので大丈夫です」と説明してきます。

しかし、還付金がなければ成り立たない不動産投資はやるべきではありません。

とはいえ、区分マンション投資では何万円も利益を出すことは難しいです。

立地を重視して将来売却益を狙っていける物件を購入していきましょう。

区分マンション投資が悪いと言っているわけではありません。

収支が大きく赤字、価値がすぐに下がってしまう物件を購入するのはオススメできないということです。

リゾート区分マンション投資 負動産の特徴2

リゾート区分マンション投資 負動産の特徴2

次はリゾート区分マンション投資についてです。

リゾート区分マンション投資は平成バブルの時代に数多く建設されました。

平成バブルの時代はスキー全盛期。

スキー場近く数多くの李リゾート区分マンションが建設されたのです。

そして、平成バブル時代に建設されたリゾート区分マンションが中古で販売されています。

当初は3000万ぐらいで販売されていたらしいのですが、現在は10万〜30万という破格で販売されています。

物件によっては売主さんがお金を払うから引き取ってほしいという区分マンションがあります。

なぜ、売主さんがお金を出してまで引き取ってほしかというとランニングコストが原因です。

リゾート区分マンション投資を所有していると、年間30万〜50万の管理費や修繕積立費が発生してきます。

入居者がいなければ、全て持ち出しとなってしまうのです。

今、リゾート区分マンションを購入しようと思えば現金で購入することが可能です。

しかし、リゾート区分マンションん購入はオススメできません。

理由としては、平成バブル時代から比較するとスキー人口は大きく減少して賃貸需要が少ないからです。

また、建物の経年劣化が進んでおり今後修繕積立金の上昇が懸念されています。

物件によっては修繕積立金が不足していて必要な修理修繕ができていないものもあります。

通常の賃貸ではなく、海外からのインバウンド需要をターゲットにした民泊でうまくいっているケースがあります。

ただリスクとしては、コロナなどの影響で一気に需要が冷え込んでしまう可能性があるので注意が必要です。

アパートが傾いている 負動産の特徴3

アパートが傾いている 負動産の特徴3

3つめは傾いてしまっているアパートです。

アパートが傾いているときに考えられる原因は3つあります。

・地盤
・基礎
・床

地盤、基礎が原因の場合はアウトです。

床が原因で傾いているのであれば、工事をして修正可能です。

なぜ、傾いているとダメなのかというと、一番の心配は入居付けや入居者さんの健康被害です。

入居を検討している人は必ず入居を決める前に内見と言って部屋を見るはずです。

内見の時に、傾いている部屋に住みたいと思わないですよね。

また、入居してもらえたとしても入居者さんん健康リスクもあります。

生活していたら建物の傾きが原因で体調が不良になったと言われ損害賠償にでもなったr大変です。

傾きん原因が床ではなく、基礎や地盤に問題がある場合には時間ん経過とともにさらに傾きが強くなる可能性があります。

建物の傾き具合や傾いている原因にもよりますが、初心者は手を出すべきではありません。

どうやって傾きを調べるのか

傾いているかどうかどのように判断するか説明します。

あまりにも傾きがひどい場合は、見るだけでわかります。

また、ドアや窓が開かないなどの特徴があります。

不動産会社を通じて売主さんに傾きがないかなど確認もしておくべきです。

他にも傾きを調べる方法があります。

・ビー玉やゴルフボールを置いてみる
・水平器を使う
・アプリで測定
・下げ振りを使う

傾いている原因は何なのか?

どの程度傾いているのか?

きちんと確認するべきです。

また、事前に建物が傾いている情報がない物件でも、毎回現地調査の際には傾きがあるかないか調査するようにしましょう。

まとめ

まとめ

以上で不動産投資で失敗する負動産の特徴3選についてです。

今回お伝えした3つの特徴は絶対に覚えておくべきです。

とんでもない不動産を購入してしまえば、数百万円損をすることは普通にあります。

不動産投資で失敗しないように気をつけていきましょう。

 

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