不動産投資の始め方

不動産投資でアパートを買うなら新築と中古どちらがよいのか?

不動産投資でアパートを買うなら新築と中古どちらがよいのか?

この記事では

・アパートの購入を検討している
・新築アパートと中古アパートどちらがいいか迷っている
・新築アパートと中古アパートの違いや特徴を知りたい
・初心者は新築と中古どちらから始めるべきか知りたい

不動産投資の初心者が必ずと言っていいほど、一度は悩むところです。

結論は自分のなかではもう考えは決まっています。

記事の後半に書いてありますので、ぜひ最後までご覧ください。

Youtubeでも解説しています。

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新築アパートと中古アパート比較 違いや特徴について

新築アパートと中古アパート比較 違いや特徴について
新築アパート 中古アパート
利回り 低い 高い
修理修繕 ほぼない 毎月ある
入居付け しやすい 難しい
融資期間 長い 短い
家賃下落 新築〜10年落ちやすい ゆるやか
設備 最新 古い

利回りは新築は低い中古は高い

新築アパートと中古アパートを比較すると、新築アパートの方が利回りは低いです。

なぜなら、新築アパートの建物には不動産会社の利益が上乗せされているためです。

中古アパートについては、建物に対して不動産会社の利益が乗せられていない分利回りは高くなります。

中古アパートは毎月修理修繕が発生する

中古アパートについては毎月のように修理修繕が発生します。

例えば、シャワーヘッド、水漏れ、ドアの立て付け、網戸、エアコンなど多岐にわたります。

金額としては数千円から数万円ぐらいになります。

受水槽の水漏れ、ポンプの故障など数十万発生することもたまにあります。

中古アパートの所有者は、管理会社からの連絡があるとかなりの確率で故障の連絡です。

不動産投資の初心者にとって故障の連絡は心理的負担になりやすいです。

反対に新築アパートは、建物を作ってから10年ぐらいまでは大きい故障は心配ないでしょう。

新築アパートは中古アパートに比べると修理が少なく、手間がかからないメリットがあります。

新築アパートは入居付けしやすい

新築アパートは建物も部屋も見ためは綺麗で入居付けしやすいです。

注意しなければいけないのは、新築アパートでも家賃設定が相場もよりも高かったり賃貸の需給バランスが崩れているエリアの場合です。

新築アパートでもなかなか空室が埋まらないケースがあります。

一般的には新築物件のほうが入居は決まりやすいです。

中古アパートはというと、家賃設定が重要です。

新築アパートと中古アパートを比較すると、当然新築アパートの方が家賃が高くなります。

新築アパートの家賃設定と中古アパートの家賃設定は違うし、入居者のターゲットも異なります。

新築アパートの高い家賃ではなく、中古アパートでもいいから少しでも安く住みたいという需要はあります。

つまり、中古アパートだったとしても家賃設定次第で十分入居づけは可能になります。

新築アパートの融資期間は長くて中古アパートは短い

銀行から融資を受ける際に、融資期間は耐用年数が基本です。

木造は22年が耐用年数になります。

新築アパートについては、融資期間が25年から30年の長期融資を受けられます。

反対に木造の中古アパートについては融資期間がのびません。

一部にの銀行では耐用年数オーバーで融資可能ですが、ほとんどの金融期間は融資期間はのびません。

日本政策金融公庫は耐用年数オーバで融資をしてくれますが、基本は10年、長くても15年になります。

融資期間が10年や15年になると、毎月の返済金額が高額になるので高利回り物件でないと収支がよくなりません。

銀行の融資条件に合わせて物件を探していく必要があります。

新築アパートは家賃下落しやすい

新築アパートは、築10年ぐらいで家賃がどんどん安くなっていきがちです。

特にエリアが重要です。

東京の都心であれば、家賃下落のスピードはゆるやかです。

しかし、東京以外の地方では新築から築10年ぐらいまでがかなり家賃が下がります。

なぜかというと、地方は東京と違って賃貸需要が少ないです。

賃貸需要が少ないと大家さんの中で入居者さんの取り合いになります。

入居者さんの取り合いをするときには家賃ん下落現象がおきます。

少しでも家賃を下げて新しい入居者さん獲得のために家賃下落が起きるのです。

では、中古アパートはどうかというと新築アパートほど家賃は下がりにくいです。

築20年〜築40年ぐらいのアパートは家賃がかなり安くなっています。

家賃設定がもう下がらないというところまで安くなっていることもあります。

新築アパートも中古アパートも適正な家賃設定が重要になります。

中古アパートの設備はガス会社を活用

新築アパートの設備は全く問題ありません。

中古アパートについてはいろいろな設備が古くなってきます。

例えば、エアコン、インターフォン、給湯機、ガス台などです。

エアコンが故障すると6〜7万円、インターフォン1〜2万、給湯機は10万〜15万がかかります。

戸数が増えてくると、故障する設備も多くなり負担になってしまいます。

少しでも負担を減らすためにはガス会社の活用がオススメです。

プロパンガス会社によっては、エアコン、給湯機、ガス台などが故障すると無料で交換してもらえます。

少しでもコストを抑えるのにガス会社の活用はオススメです。

不動産投資の初心者はどちらから始めるべきか

不動産投資の初心者はどちらから始めるべきか

結論から言うと、どちらからでも良いと思います。

新築アパートにも中古アパートにも一長一短があるからです。

あとは、融資が問題です。

こん記事を執筆している時点(2020.3.29)では、不動産投資への融資は非常に厳しい状態です。

新築じゃないとダメ、中古だきゃないとダメと限定してしまうと購入できるチャンスは減ってしまいます。

銀行が融資をしてくれるなら、銀行が融資をしてくれやすいものを選ぶしかありません。

新築アパートに積極的なところもありますし、中古アパートでも融資をしてくれる銀行があります。

だから、私は融資してもらえるなら新築、中古どちらでもよいと思います。

 

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