新築アパートの不動産投資で失敗するパターン【保存版】

この記事は、

このような疑問に答えていきます。

 

新築アパートの買い方や物件選びなどを事前に知らないと後々、空室が減らなかったりなど大変なことになってしまいます。

 

今日お伝えする失敗事例と事前の予備知識があれば大きな失敗にはなりません。

 

私は、６棟５９世帯アパートやマンションを購入、今まで３０００人以上の方に対してアドバイス実績があります。

 

全く不動産投資の経験がない人に比べれば、知識や経験はある方だと自負しています。

 

今回の記事では、これから初めて新築アパート投資をしようとする方に対して、失敗事例と対策。物件選びの基準、業者開拓の方法をお伝えしていきます。

 

新築アパート経営で成功した人がいる反面、相談者の中には新築アパートで苦労されている方もたくさん見てきました。

 

この記事を最後まで読んでもらえれば、大きな失敗は回避できるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

Youtubeでも解説しています。

新築アパート投資の失敗事例

新築アパートなのに入居が決まらない

新築アパートは中古アパート比較すると、入居付けをすることは簡単と言われています。なぜなら、単純にきれいで最新の設備が整っているからです。

 

しかし、新築アパートにもかかわらず入居者が全然決まらなくて困ってしまうケースがあります。

供給過剰エリア

１つ目のケースとしては供給過剰エリアに新築アパートを購入した場合です。

供給過剰エリアが生まれる要因

地主が相続税対策で新築アパートを建築しているエリアが全国に多数あります。日本の相続税率は世界でもトップレベルの高さで有名です。

 

融資が比較的つきやすいエリアでは、会社員向けの分譲タイプの新築アパートの建築ラッシュが続いてきました。関東では特に神奈川や東京の新築物件の着工件数の伸びが著しかった時期がありました。

 

その結果空室率が上昇しているので、注意が必要です。

 

大学の周辺もアパートが乱立しているケースがあります。これはアパートメーカーが大学の学生需要に対して積極的に新築アパートを建築してきた結果です。

 

購入を検討している物件が大学の近くのときは需給バランスが崩れていないか注意が必要です。

家賃設定が高すぎる

２つ目のケースとして、新築アパートの建築当初に設定した家賃設定が高すぎて入居が決まらないケースです。

 

なぜ、高い家賃設定にしてあるかというと、収支をよく見せるためです。新築アパートの販売会社によっては相場の家賃よりも大幅に家賃設定を高くしてシュミレーションをしてきたりします。

 

新築アパートは家賃設定を高めにしても入居は決まりやすいと言われていますが、あまりにも高いと入居付けできません。

部屋が狭すぎる

３つ目のケースは、新築アパートの間取りが狭すぎることです。間取りが１Rで４畳半ぐらいで約１０平方メートルのものが狭小物件になります。

 

狭小物件のメリットは、１つの部屋の広さが狭いため部屋数を増やすことができます。そうすることで家賃収入が増え、表面利回りをあげることが可能です。

 

反対にデメリットは、お風呂はなくシャワーな点です。しかし、最近の傾向として湯船がなくてもシャワーとトイレは別々のほうが衛生面でも良い、ということで人気があったりします。

 

しかし、これは立地が都内の主要駅から徒歩圏内でないと成り立ちにくいです。部屋の狭さや湯船がないのを我慢する代わりに駅から近くて通勤に便利な狭小物件は人気があったりします。

 

地方で駅からも遠い、部屋は狭くて風呂もないとなると入居づけは厳しくなるのです。

低利回り少ない手残り高い返済比率

相場よりも表面利回りが低い

新築アパートの失敗事例の中でも最も多いのは相場よりも低利回りのものを購入するケースです。

 

なぜ、相場よりも価格が高くなるかというと新築アパートの販売会社が利益を大きく乗せて販売しているからです。

 

不動産会社の中でも上場しており大手企業によく低利回りの物件が販売されている事例が多いです。大手になると社員が多くて広告宣伝費もかかってくるため会社の利益は大きくとらないと成り立たないのです。

 

大手だから安心だと思い購入する方が多いですが、割高な物件を購入している人が多い印象です。

最終手残りが少ない

低利回りの物件で手元にお金を残らせるためには、融資期間を延長します。大手不動産会社だと銀行と提携していたりします。

 

提携することで木造の新築アパートでも融資期間が３５年以上になるケースも珍しくありません。長期の融資にすることで毎月の返済金額はおさえることが可能になり、結果的に手元にお金が残るのです。

 

しかし、このケースだと総投資金額の１%弱の少ない手残り金額です。不動産投資で成功している人の多くは総投資金額の２%以上は確保しています。

高い返済比率

３５年以上の長期の融資をひっぱってきたとしてももともとの利回りが低いため返済比率は高くなります。

返済比率が高いと、空室がちょっと増えただけでも持ち出しになります。不動産投資はうまくいっていれば自分のお財布から銀行の返済に充てることはまずありません。

 

返済比率が高いと自分の懐から補填して銀行へ返済しなければいけません。

 

例えば過去に上記のような収支で新築アパートを購入した方がいました。家賃収入から銀行の返済を差し引き、さらにランニングコストを引くと１部屋か２部屋が空室になっただけで自分ん懐から補填するという状況でした。

 

そもそもですが返済比率８０%は高すぎるため、安定した賃貸経営をすることはできません。

新築アパート投資の業者リスク

ここからは新築アパートだからこその失敗やリスクについて解説していきます。それは新築アパートを販売する不動産会社のリスクです。

 

予定外の建築費が発生

中古物件は既に建物があるので予定外の建築費がかかりません。新築アパートを土地ん購入から建築する際に注意が必要なのが、本体工事費とは別に費用が発生する外構費用、付帯工事費、地盤改良など注意が必要です。

 

例えば、外構はこだわれば当然費用は高くなります。でも、最低限に費用も抑えることは可能です。他にも地盤改良の必要な際は高額の費用がかかります。水道が全面道路になければ費用をかけて一番近いところから引き込まなければなりません。

 

業者から提案を受ける際は、きちんと地盤や道路、水道など調査をしてもらう必要があります。その調査をきちんとして余裕を持った資金計画を考えておかないと後ほど自己資金の増額が必要になりかねません。

工期の延長

新築アパートを土地から購入する際は、建物が完成するタイミングが大切です。賃貸の繁忙期は１月から３月までで、この期間が一番入居付けをしやすいからです。

 

新築アパートの完成時期が４月や５月だと繁忙期を逃してしまい、入居付けに苦労するケースがあります。

 

建物の完成時期が賃貸の繁忙期を外している場合、満室状態でスタートで来ない可能性があるため、多少の資金繰りが必要になってきます。

 

もしくは、新築アパートの販売会社に半年から１年ぐらい満室保証をつけてもらえないか交渉してもよいかと思います。

サブリース賃料の減少

サブリースというのは、土地と建物をそのまま丸ごと業者が刈り上げて、又貸しをするというものです。

 

オーナー側のメリットとしては、空室を心配する必要がない点です。しかし、サブリースをしている業者から払ってもらえる賃料は、相場の８割ぐらいになるので手元に残るお金が少ない点です。

 

リスクとしては、サブリースしている業者の業績が悪化してサブリース賃料の値下げ交渉がある点です。

 

契約の内容にもよりますが、サブリースは数年から１０年ぐらいで更新となり、その都度サブリースの賃料は要相談になっていたりします。

 

しかし、サブリース業者の業績次第では更新前に賃料の値下げ交渉がある可能性がありますので、注意が必要です。

業者が倒産

最悪なケースとしては新築アパート業者が、建物の建築中に倒産したり夜逃げしてしまうリスクがあります。

 

融資環境が悪化したり、建築資材が高騰して建設会社の経営がうまくいっていないケースがあります。建設会社は不動産会社と手を組み、土地の契約を済ませたら建設会社に紹介。

 

着手金などお金が集まった段階で計画倒産することもあります。建設中に建設会社が飛んでしまった場合には、新たな資金で他の建設会社を見つける必要があります。

 

新築アパート投資の物件選定基準とは？

無理のない返済計画

新築アパートを購入する際は、無理のない返済計画にならないよう注意します。

具体的には

返済比率はどれくらいまで許容できるかというと、６０%代だと思います。６０%はわりと高い方だと思うので、新築アパートを購入後は金利交渉や借換えにチャレンジして収支を改善していくべきです。

 

返済比率が６０%でも購入しないケースがあります。それは融資期間が４０年や４５年と超長期で融資を組んだケースです。

 

返済金額を融資期間を長く設定することで見た目の収支は成り立っているようにみえます。でも、実際には価格がかなり割高になっているケースが多いです。

 

自己資金を物件価格の２割ぐらい入れて、返済比率が６０%代なら購入はしません。このケースも物件価格が割高です。

 

返済比率はとても大事な指標です。無理があるかないか判断する材料として必ず確認しましょう。

 

高すぎない家賃設定

家賃設定が高すぎないか調べる方法

ネットで調べる方法は、スーモやホームズを使って購入予定の土地やアパート周辺の競合物件を調べます。

 

築年数は新築だけでなく、築３年〜築１０年ぐらいの中古物件も確認します。そうすることで現在の家賃相場だけでなく、近い将来どれくらいの家賃が下落するのかがイメージすることができます。

 

リアルでは、購入予定の土地やアパート周辺で物件管理している管理会社に電話もしくは訪問をします。

 

ヒアリングすることとしては、購入しようとしている新築アパートの間取り、家賃設定、立地を伝えて、入居づけできそうか確認します。

 

管理会社は１社だけでなく、３〜４社ヒアリングします。

需要と供給バランスが崩れていない

需要と供給を調べるのもネットと管理会社のヒアリングをすれば問題ありません。

 

ネットでは LIFULL HOME’S 見える賃貸経営を利用します。

 

このサイトを利用することで、

 

購入しようとしているエリアの空室率、家賃相場、需要と供給のバランスが崩れていないか確認することができます。

 

管理会社に電話もしくは訪問をすれば地域のことを細かく教えてくれるものです。不動産投資をする上で需給バランスはとても大切ですので、しっかりとリサーチをしましょう。

 

 

信頼できる業者選び

新築アパートを購入するにあたり業者選びは大変重要です。

業者選びの方法についてですが、

詳しくはこちらの記事で解説しています。