不動産投資の始め方

不動産投資とは?仕組みをわかりやすく解説

不動産投資とは?仕組みをわかりやすく解説

この記事は、

不動産投資の仕組みがよく分からない、実際にどれくらい利益がでるのか、お金持ちではなく普通のサラリーマンでも不動産投資を始められるか分からない。

このような疑問に答えていきます。

 

現在の私の不動産投資歴は約5年ほどです。アパート6棟を保有している私が不動産投資の仕組みについてわかりやすく解説していきます。

 

You tube では動画でさらにわかりやすく解説していますので、こちらも参考にしてもらえればと思います。

不動産投資の仕組み〜儲かる仕組みをわかりやすく解説

 

不動産投資とは?〜インカムゲインとキャピタルゲイン

一言で言うと、不動産を購入して、家賃収入をもらったり、不動産を売却して利益を得る投資のことです。

 

もう少し具体的に説明したいと思います。不動産(アパート、マンションなど)を購入するために銀行から融資を受けます。そのお金を使って物件を買います。すると、その物件に住んでいる入居者から家賃が入ってきます。

 

しかし、そのお金はすべて自分の収入になるわけではありません。なぜなら、物件を購入するときに銀行からお金を借りているからです。さらに、不動産投資を始めるとランニングコストが発生するため入ってきた家賃から銀行への返済、ランニングコストが引かれます。

 

そして手元に残ったお金が利益になります。この利益のことをインカムゲインと言います。

 

不動産投資にはもう1つのキャッシュポイントがあります。それはキャピタルゲインというものです。

 

キャピタルゲインは何かというと、値上がり益のことを言います。株式投資でも株式を購入して値上がりして売却したら利益がでますよね。

 

でも、ここで株式投資と不動産投資の違いがあります。株式投資では仮1000円で株式を最初に購入すれば、当然1000円以上の株価にならないと利益がでることはありません。

 

しかし、不動産投資の場合には仮に1億円で最初購入して売却時に1億円や1億円以下で売却しても利益がでることがよくあります。

 

なぜなら、不動産投資では時間を味方につけることによって購入価格よりも低い価格で売却しても利益を残せるのです。

時間を味方につける

 

 

具体的には、不動産投資は銀行の融資を受けて始める方が多いです。そして、借入の残り(残債)は時間が経過すれば当然減ってきます。仮に1億円で購入して将来売却するときに9500万で売却しても、銀行の残債次第では利益を残すことが可能です。

 

注意点としては、時間がある程度経過しないもちろん銀行の借入は減りません。他にも金利がどれくらいなのか、融資期間はどれくらいなのかで銀行の借入が減るスピードは全然変わってきます。

 

今の日本国内で物件購入してから右肩上がりの値上がりはあまり期待できません。きちんとインカムゲイン(家賃収入)メインの資金計画、物件選定が必要になってきます。

 

表面利回りとは?

 

表面利回り=年間満室時家賃➗物件価格×100

表面利回りは、物件の1年間の満室時の家賃収入を物件価格で割ったものです。この指標ですが、よくある初心者に勘違いがあります。それは表面利回りが高ければ良い、ということです。結論から言うと、表面利回りがものすごい高いからと言って絶対に良い物件というわけではありません。

 

なぜなら、表面利回りが高い物件には特徴があります。

特徴

・建物がボロい
・入居者が全然いない
・賃貸需要が全然ない
・駅から遠い
・駐車場がない
・違法建築物
・接道がない

 

つまり、表面利回りが高い物件には、表面利回りが高い何かしらの理由があるのです。したがってこのような物件は基本融資を受けられないこと多いです。つまり、現金で購入できる人以外は購入できないのです。

 

では、この表面利回りって何に使うのかという「相場」を調べるのに利用します。表面利回りは何に影響して高くなったり低くなったりするかというと、以下の主に3つになります。

・エリア
・築年数
・構造

例えば、同じ木造物件、築年数だとしても物件所在地が群馬県と東京都心で表面利回りは全然異なります。エリアが都会になればなるほど表面利回りは下がり、地方に行けば行くほど表面利回りは上がっていきます。

 

そして、構造や築年数の違いによっても表面利回りが異なります。

 

RC→重量鉄骨→軽量鉄骨、木造の順で利回りが高くなっていきます。

新築→築10年→20年→30年の順で利回りが高くっていきます。

エリア、構造、築年数を総合的に考慮して、何度も物件を検討していると、「あるエリアで築年数がこれぐらいで、構造が◯◯だったら、相場よりも表面利回りが高い、低いという感覚が自然と出来てきます。

 

この感覚が生まれてくると、物件資料見た時点で本当に優良物件が出て来た際にすぐ「これは良い物件」だと一瞬で気づけるようになります。

 

でも、最初から表面利回りの相場なんて難しそう、このように思う人もいるはずです。確かに1日、2日で身に付くものではありません。1000件以上物件概要書を見て物件見学の経験を積まないとなかなかできるものではありません。最初のうちはそよく分からないと思うので、経験者に相談するなど工夫が必要です。

 

実際にどれくらい儲かるのか?

 

正直言って不動産投資は儲かるかというと、「儲からない」です。一昔前の仮想通過で億り人になった話しがありましたが、不動産投資では一気に大金持ちになることはほとんど期待できません。しかし、超低金利の銀行預金にお金を預けるよりも何十倍も魅力があります。

 

では、不動産投資はどれくらい儲かるかというと、自己資金を入れずにほとんど融資を受けて物件を購入した場合は、総投資金額の約2〜3%ぐらいのケースが多いです。

 

実際に以下の物件、融資条件でシュミレーションをしてみます。

 

物件概要
・新築
・物件価格1億円
・初期費用700万円
・表面利回り8・5%
・年間満室時家賃収入850万円
・空室率年間5%
・ランニングコスト(年間満室時の15%)

融資条件
・金利2%
・融資期間30年
・自己資金800万

これで計算してみると年間の収入は850万。そしてここからいろいろ引かれていきます。

まずは銀行への返済が443万円。年間のランニングコスト15%と空室率5%で170万。

年間家賃収入850万ー(443万+170万)=236万

236万が年間の手残りになります。

総投資金額が10700万ですので、236万➗10700万×100=2・2%が実際の手残りになります。

不動産の種類によって手残りの金額が違う

先ほどお伝えしたシュミレーションですが、1棟のアパートやマンションをイメージしています。シュミレーションをすると実際の手残りは2・2%でしたが、区分マンションや戸建になると、手残りの金額は減ります。

 

というのも区分マンションや戸建は戸数は1つだけになります。銀行からの融資を受けて物件を購入した場合、手残りは本当にごくわずかです。では、なぜ区分マンションや戸建を購入する人がいるのかをお伝えします。

 

理由としてはインカムゲイン(家賃収入)が目的ではなく、売却したときのキャピタルゲイン狙いということです。つまり利益が出るのは売却したときなので時間がかかるということです。すぐに売却しても残債が減ってないので、時間をかけて返済していき長期的な目線で利益を狙っていく必要があるのです。

 

不動産投資を始められる人はどういう人なのか?

 

普通の会社員でも不動産投資を始めることができる

 

不動産投資と聞くと、お金持ちとか資産家でないと始めることができないイメージをお持ちではないでしょうか?私も不動産投資を自分自身が始める前まではそのようなイメージを持っていました。

 

しかし、実は全くそんなことはありません。

 

なぜなら、お金持ちや資産家でない会社員でもアパートやマンションを購入している人を今までたくさん見てきました。

 

具体的には

・会社員
・年齢20代
・年収300万代
・貯金100万円未満
・勤続1年

上記のような属性の方でも物件を購入し、不動産投資家としてデビューをしています。年齢は20代でもOKなケースもあります。反対に年齢が60歳前後になると融資の条件が厳しくなってきます。

 

年収についてですが、300万円代でも不動産投資を始めた事例があります。貯金についてもたうさんあったほうが融資を受ける際に有利になってきます。貯金がゼロはさすがに厳しいですが、100万円未満でも可能性は十分にあります。

 

あとは勤務先の会社規模や勤続年数も銀行から融資を受ける上で非常に大事です。 大企業のほうが融資上は有利になりますが、中小企業や零細企業でも問題ありません。ただし、勤続年数は1年以上はほしいところです。

 

なかには転職をする人もいると思います。その時の注意点としては、同じ業界、同じ職種の転職であれば融資はさほど影響を受けないケースもあります。

 

不動産投資を始めるハードルがそれほど高くないことをご理解いただけたと思います。年齢が若くても、年収がすごい高くなくても不動産投資を始めるチャンスがあります。

 

不動産投資を始めることが厳しい人の特徴

不動産投資は誰でも始めるチャンスがあることをお伝えしました。しかし、反対に不動産投資を始めることが厳しい人がいるのも事実です。

その特徴とは

・無職
・年収200万未満
・カードローンを利用している
・消費者金融を利用している
・クレジットカードローンの延滞がある
・年収の10倍以上の住宅ローンがある

まず働いていない人は銀行から融資を受けることはまず無理と考えてよいでしょう。ただし、土地などの不動産や現金が1億以上持っているなどあれば別ですが。

 

会社員をしていても年収が200万未満だとやはり銀行から融資を受けるのは難しいです。私が知っている人でも年収200万代の人が区分マンションを購入したケースは聞いたことがあります。しかし、200万未満は聞いたことがありません。

 

そして、カードローンや消費者金融で借入れがある人も融資を受けることができません。融資の打診をすると銀行は、その人に借り入れがあるかないかのチェックをします。だから、黙っていてもカードローンなどを借りていればわかってしまいます。

 

もしカードローンや消費者金融でお金を借りているなら、すぐに全額返済する必要があります。

 

同じローン関係でいうと、買い物で利用したクレジットカードの支払い遅延がある人も銀行から融資を受けることが厳しくなります。

 

クレジットカードの支払い遅延があると、信用情報機関であるCICなどに遅延した情報が登録され、銀行はその情報を確認するのです。

 

特に注意が必要なのが携帯電話を新しく購入したり、乗り換えをした際にスマホ本体の料金を割賦支払いにしたときです。割賦支払いにすると信用情報機関に登録されるため、支払い遅延があると、その情報が登録されてしまうのです。

 

最後は年収の10倍以上住宅ローンがあるケースです。銀行へ融資を打診する際に、融資をお願いした人が既にどれくらいの借り入れがあるか必ず確認します。そして、追加で融資できるかどうか確認します。

 

その際に住宅ローンが年収の10倍以上あると追加で融資を受けることが厳しくなってきます。

 

不動産投資を始めるなら住宅ローンは身の丈以上は組まない、もしくは住宅ローンを組むのは収益用不動産を購入した後に購入するなど注意が必要です。

 

以上、不動産投資の初心者向け記事でした。

 

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