不動産投資の始め方

不動産投資はいくらあれば始めることができるのか?

不動産投資はいくらあれば始めることができるのか?

この記事では、

不動産を購入する時と購入した後にどれくらい費用がかかるのか知りたい
不動産投資はいくらあれば始めることができるのか知りたい
不動産投資を始めるにあたりいくら借りられるか知りたい

このような疑問に答えていきます。

ちなみに私が不動産投資を始める時は300万弱の資金しかありませんでした。しかし、銀行からの融資をうまく受けることで、1年で3億までの物件規模拡大に成功しました。

 

不動産投資のメリットは銀行の融資を利用することで少ない資金でも大きく投資できる点です。

 

今回の記事では、不動産投資を始めるためにいくら必要か、フルローンとオーバーローンの違い、少ない資金で不動産投資を始める方法について解説していきます。

 

不動産投資は常に現金をある程度持っておくべきです。中古物件であれば突発的に修理修繕が発生しますし、融資の打診をしていくにあたり現金はとても重要だからです。

 

不動産を購入する時や買った後にどれくらいの費用が発生するのか、資金は少ないけど自分でも不動産投資を始めることができるのか、気になる方は今すぐ記事をチェックしてみてください。

 

Youtubeでも解説しております。

不動産投資を始めるのにどれくらい資金が必要なのか

不動産投資を始めるのにどれくらい資金が必要なのか

不動産投資は購入するときと購入した後も資金が必要になってきます。

購入時に必要な費用
・本体価格
・初期費用
・火災保険 地震保険

購入後に必要な費用
・入居促進費用
・リフォーム費用
・税金

不動産の購入時に必要な費用について

不動産の購入時に必要な費用について

不動産の物件本体価格

不動産価格が3000万円であれば、値引きがないかぎり当然3000万円が必要になってきます。

 

では、3000万に対してどれくらいの融資が出るかというと3000万全て融資をしてもらえることもあります。

 

不動産の本体価格(土地・建物)全てを融資をしてもらうことをフルローンといいます。フルローンをしてもらえる銀行は少なく、一般的には不動産の本体価格に対して8割ほどの融資が一般的です。

 

例えば不動産の本体価格が3000万円であれば、2400万までは融資で足りない分については自分の資金を投入する、ということになります。

不動産購入時の初期費用について

不動産を購入する際には、本体価格以外にもいくつかの初期費用が発生します。

不動産購入時に必要な初期費用
・仲介手数料
・司法書士への報酬
・固定資産税金清算金

 

仲介手数料は以下のように上限金額が決まっています。

仲介手数料

固定資産税は1月1日に所有していた人が1年分の支払いをするため、年の途中売買した際は購入前は前所有者、購入後は新所有者が負担するため日割りで固定資産税を前所有者に支払います。

 

初期費用については不動産本体価格の約7%〜8%必要です。

 

例えば、不動産の本体価格が3000万円であれば210万円〜240万円が必要です。不動産の本体価格と初期費用を合わせると総額は3210万円〜3240万円になります。

 

そして、不動産の本体価格と初期費用全ての金額を融資してもらうことをオーバーローンと言います。

 

火災保険 地震保険

物件の決済日に合わせて、火災保険や地震保険に加入します。費用的には1棟ものになると火災保険の費用は10万以上になることもあります。

 

年々日本では自然災害の脅威が増しており、保険料は増加傾向にあります。

 

火災保険は保険金が出やすい保険会社とそうでない保険会社があります。

 

きちんと不動産会社や先輩不動産投資家と相談して決めるとよいです。

不動産購入後に必要な費用

不動産購入後に必要な費用

入居促進費用

広告宣伝費
仲介手数料

管理会社にお願いして、空室になっている部屋に入居者を決めてもらった際に支払う費用です。物件の場所によって相場が異なっていて家賃の1ヶ月ぐらいのところもあれば3ヶ月〜5ヶ月ぐらいが相場のエリアもあります。

 

仲介手数料は入居してもらった部屋の1ヶ月分の家賃が一般的です。

物件管理費

不動産会社に物件管理を任せた際に支払う費用は家賃収入の5%が一般的です。安いところだと3%、高いところだと8%ぐらいです。

 

家賃から天引きされて家賃がオーナーに振り込まれます。

物件の清掃費用

物件の簡単な清掃です。管理会社の管理費用に含まれているときもあります。もし管理費に含まれていないときはシルバー人材センターにお願いすると月数千円で簡単な清掃をしてくれます。

 

浄化槽管理費用

物件に面している全面道路に下水道がない場合には、浄化槽という機械を通して排水をします。年に数回点検や清掃をする必要があり、業者にお願いすると年間で数万円必要になります。

 

受水槽清掃費用

物件に面している道路に面している水道管が細かったりすると、圧力が弱くて高い階にまで水がでなくなってしまいます。

安定して水を供給するための一時的に貯水しておく設備になります。容量が10立法メートル以上の受水槽については、年一回の清掃や定期点検をする必要があります。

費用は清掃業者にお願いすると、1回の清掃で5万円〜7万必要になります。

 

共用部分の電気代

共用部分の電気代は、オーナー負担となります。規模にもよりますが、毎月数千円程度が必要になります。

 

水道代(一括メーターの場合)

物件の水道代は、メーターが各戸それぞれあれば入居者が負担することになります。物件によっては全個数のメーターを一括で管理して、水道料金をまとめてオーナーが支払うことになります。

一括でメーター管理されている場合には、水道料金は定額で入居者から支払ってもらいます。夏場の水をよく使う時期では徴収している水道代金よりも支払う料金の方が高いことがあるので注意が必要です。

自治会費

場所によっては入居者分の自治会費を請求されることがあります。1人あたり数百円で、入居者分を支払うことになります。毎月払いではなく年払いでまとめて払うケースもあります。

リフィーム費用

リフォームは、大きい費用が発生する大規模修繕と退去が発生した後に発生する原状回復費用、入居中の故障があります。

 

一番発生頻度として多いのは入居中のちょっとした故障や退去後の原状回復費用です。金額は1万円未満のものから50万程度のものまで費用がかかることがあります。

 

特に10年以上入居者が住んでいた後の原状回復費用は、20万〜40万ほど必要になります。

税金

不動産を購入してからおおよそ6ヶ月後に発生するのが不動産取得税です。購入した後に一度だけ支払う必要があります。

 

不動産取得税は購入した土地と建物に対して発生する税金で、都道府県に支払います。税金は固定資産税評価額×税率で計算されます。

 

税率は原則4%ですが軽減措置がとられています。

税率
宅地 4%(原則)
建物 4%(原則)

軽減措置
宅地 評価額×1/2×3%
建物 評価額×3%

軽減措置は2021年3月31日まで

計算は東京都が運営している不動産取得税計算ツールを利用すると便利です。

 

計算する際に必要な固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書を確認する方法が一番簡単です。

 

売買する前に固定資産税評価額を調べるには、仲介の不動産会社を通じて売主に確認してもらいます。

 

不動産取得税は不動産購入して数ヶ月〜半年ほど時間が経過して納税通知書が届きます。

 

不動産の価格が大きくなれば不動産取得税の金額も大きくなります。納税できるように資金の準備が必要になります。

 

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は1月1日の時点での土地、建物所有者に対して課税されます。

税率
固定資産税 固定資産税評価額×1.4%
都市計画税 固定資産税評価額×0.3%

固定資産税評価額が高い土地、例えば資産性の高い都内土地などは税金が高くなったりします。

 

売買契約する前に、仲介の不動産会社を通じて固定資産税の納税通知書の写しをもらったり、納税金額は確認しておくべきです。

ランニングコストは全部でどれくらい?

ランニングコストは全部でどれくらい?

 

上記のランニングコストですが、物件や築年数ごとによって費用は変わってきます。

 

例えば木造よりもRCの方が税金や修理修繕費用は高くなりがちです。

 

築年数が新築と築30年では、修理修繕に必要な費用が変わってきます。

 

では、どれくらいのコストを見込んでおけばいいかというと、

新築〜築20年
満室時の家賃に対して13%〜20%
築20年以上
満室時の家賃に対して20%〜25%

築年数が30年以上のRCだと30%ぐらいかかるケースもあります。

自己資金はどれくらい必要なのか

自己資金はどれくらい必要なのかランニングコストは全部でどれくらい?

 

ここからは不動産投資を始めるにあたり、いくら資金があればはじめられるのか解説します。

 

資金がいくら必要なのかは、不動産の種類にもよります。

 

区分マンションはオーバーローンも可能

まず不動産の中でも、区分マンションを購入する場合には本体価格、初期費用を含めて全て融資をしてもらうオーバーローンも可能です。

 

しかし、きちんと業者選びをしないと自己資金を投入しないといけなくなります。

 

区分マンションは退去があると、入居率が100%から0%になります。空室になっている時は自分の貯蓄から返済する形になります。

 

その時の資金も考えると、100万〜200万ぐらいは手元に残しておきたいところです。

 

1棟アパートはオーバーローンの可能性はあるが・・

1棟もののアパート、マンションについて以前に比べると初期費用も含めたオーバーローンはハードルが高くなってきました。

 

本体価格の70%〜80%程までの融資が一般的です。

 

例えば、5000万円の物件を購入するには初期費用含めて5350万が必要になります。銀行が本体価格の80%までの融資だと4000万円までしか融資がのびません。

 

不足している1350万円は自分の手元資金を投入する形になります。実際には、普通の会社員でここまで資金を投入できる人は少ないので、あまり現実的ではありません。

少ない手元資金でアパートを購入する方法

少ない手元資金でアパートを購入する方法

では、1棟のアパートマンションを少ない資金で購入するにはどうすればいいかという、融資に強い不動産会社を開拓する必要があるのです。

 

不動産会社の開拓の方法についてはこちらの記事を参考にしてください。

 

フルローンをうまく組むことができれば、初期費用だけ最初は負担すればよいだけになります。例えば、3000万の物件を購入するには、初期費用210万と合わせて3210万円必要になります。

 

初期費用の210万円だけを負担するだけで購入ができます。ただ、1棟ものでも空室ロスや修理修繕を考えると400万〜500万は自己資金として用意しておきたいところです。

 

不動産投資の融資が厳しいときは自己資金を投入しないといけないケースが多いです。

 

銀行に見せられる資金が500万未満の人は、融資が得意な業者開拓が必須になります。

 

以上で不動産投資を始めるのに必要な資金についての記事でした。

 

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