不動産投資のリスク

不動産投資のよくある詐欺パターン6選 情報弱者は搾取されます

新築アパートの不動産投資で失敗するパターン【保存版】

この記事では

不動産投資で詐欺にあいたくない

不動産投資の詐欺パターンを知って対策をしておきたい

このような疑問に答えていきたいと思います。

私は完璧な詐欺にあったことはありませんが、詐欺に近いようなセールスは何度も受けてきました。

不動産投資の詐欺にあってしまうと被害は甚大です。この記事を読むことで不動産投資詐欺にはどのような種類があるのか理解できるようになります。

不動産投資は始めたいけど、詐欺にはあいたくない、そう思っている方はぜひ最後まで読んでもらえればとおもいます。

You tubeでも解説しています。

不動産投資の詐欺パターン6選

不動産投資の詐欺パターン6選

カーテンスキーム(満室偽造)

カーテンスキーム

空室が多い物件に知人などに住んでもらい満室にして高値で売却するスキームです。

このカーテンスキームを使われた物件を買ってしまうと大変なことになります。

・相場より高く買ってしまう
・売却したら入居者が一斉退去
・家賃設定が一気に下がる
・部屋の原状回復費用が発生

カーテンスキームとは、部屋のカーテンをつけて満室に見せかけて高値で売却するというスキームです。

このスキームでは家賃設定を高めに設定します。なぜなら、家賃設定を高くしたほうが高値で売却できるからです。

購入後に起こることとしては、入居者が一斉に退去します。そもそも一時的に入居するつもりだからです。

再度、入居者の募集をしようとすると、それまでの家賃設定で入居づけすることは難しいです。仕方なく家賃を下げて募集します。当然、収益性は一気に下がってしまいます。

空室の再募集にあたり、原状回復費用がかかることがあります。売る側はできるだけコストをかけずに高値で売却することを目的にしています。

そのため、コストをかけて部屋の中をきれいにリフォームなんかしません。だから、入居づけする際にリフィーム費用がかなりかかる可能性が高いのです。

カーテンスキームの対策

家賃相場を調べる
賃貸需要を調べる
賃貸借契約書を確認する

対策としてまずは家賃相場や賃貸需要について調べましょう。カーテンスキームは相場よりも高い家賃設定をしています。近隣の競合物件の家賃相場と比較してみます。

調べ方は、スーモやホームズのポータルサイトで確認できます。また、物件周辺の不動産管理会社にヒアリングすれば詳しく教えてもらえます。

そして、売買契約前には賃貸借契約書を確認します。これは売主と現在の入居者の間に結ばれた契約のことです。

契約日がある一定のところに集中していたり、売主と同性など何か変なところがないかをチェックします。

地面師による詐欺

地面師

2017年に大手ハウスメーカーの積水ハウスが地面師詐欺にあい55億円の損害を出した事件は記憶に新しいと思います。

地面師詐欺とは不動産の本当の所有者になりすまして、第三者に不動産を売却してしまう詐欺のことです。

具体的には、今回の事件の売買は中間省略取引と言われています。

通常の転売の場合
元の不動産の所有者AがBと売買契約して所有権の移転、次にBとCが売買契約して所有権を移転をします。

通常の転売

中間省略取引の場合
元の所有者AとB、BとCが売買契約を結ぶまでは一緒です。しかし、所有権移転はBを飛ばしてAからCへ直接移転させます。そうすることでBは登記費用などのコストをカットして、なおかつ元手なしで転売益を得られるメリットがあります。この取引方法はよく行われています。

中間省略取引の場合

今回の事件にあてはめると、なりすまし詐欺師と仲介役の詐欺師が売買契約をして、仲介役の詐欺師と積水ハウスが売買契約をするという形でした。

積水ハウスは手付金として55億円を仲介役の詐欺師に支払いました。本来であれば元の所有者から積水ハウスへ所有権移転する予定でした。しかし、なりすまし所有者ですから所有権が移転できるはずがありません。そして所有権移転できないことが判明して事件が発覚したのです。

おそらく、その手付金55億円を詐欺師グループで配分したと思われます。

地面師詐欺の対策

大手ハウスメーカーですら騙されてしまうくらい用意周到に準備された詐欺には確実な対策はありません。

しかし、地面師が狙う不動産には特徴があります。

抵当権がない
建物のない土地
管理が悪い
土地の近くに売主が住んでない
高齢者が所有者

本当の所有者や抵当権を設定している銀行などにバレないような不動産が好まれます。

上記に該当してあまりにも条件が良いものを提案されたときは注意が必要です。

また、地面師が絡んでいる取引には特徴があります。

特徴
取引を急かされる
契約に代理人がくる
あまりにも条件が良すぎる
所有権が何回も移転している

上記のようなことがああるときは注意が必要かもしれません。

手付金詐欺

売買契約をして手付金を払ったあとに、不動産会社と連絡がとれなくなったりするパターンです。ひどいときは所有権が無関係な第3者に移転している事例もあります。あとは、不動産会社ではなく担当者が手付金を持って連絡がとれなくなるパターンもあります。

対策

信頼できる不動産会社と付き合う
本来必要のない不動産会社への手付金は払わない
契約時の手付金は必ず自分で渡す

手付金詐欺の対策だけではなく、信頼できる不動産会社と付き合いましょう。本来であれば不動産会社に手付金は払う必要はありません。

手付金を払ってくれないと他のお客さんに物件を持っていかれてしまうなんて言われたら注意が必要です。

あと、売買契約時の手付金については自分自身で売主さんに渡します。過去に不動産会社mの担当者に手付金を渡した後に、その担当者と連絡がとれなくなってしまった事例があります。

原野商法

バブルの時代によくあったのが原野商法です。これは例えば、この土地値はリゾート開発されるから跳ね上がりますよ!と言われて買ったものの一切値上がりがなかったという詐欺です。

対策

今はインターネットもありますし、情報が正しいものどうかきちんと精査します。

二重売り詐欺

これは詐欺グループがAさんとBさんに全く同じ不動産の売買契約を結ぶ詐欺です。AさんとBさんが契約した場合に、登記を先にしたほうが所有権が移転されます。

仮にAさんにほうが登記が早ければ、Bさんが支払った代金はまるまる全部損になってしまいます。

対策

事前に登記を調べておくのがベターですが、見極めるのはかなり困難です。

海外不動産詐欺

原野商法と同じように、「この国はこれからメチャメチャ発展していきます。だからマンション価格はどんどん上がっていきます」と言われて購入した新築マンションが着工すらしない、このような事例があります。

他にも海外の情報はなかなか入手しずらくとんでもなく高い物件を買ってしまったりするリスクもあります。

対策

海外不動産は国内不動産よりも情報が少ないため、余剰資金で始める必要があります。あとは海外不動産に詳しいきちんとした人脈が必要になります。

不動産投資の詐欺を避ける方法

不動産投資の詐欺を避ける方法

信頼できる不動産会社と付き合う

お付き合いする不動産会社選びが重要になってきます。自分で開拓する際はこちらのサイトを参考にするとよいかと思います。

このサイトは、国土交通省が運営していて宅建業者の行政処分を確認できます。

また、自分で信頼できる不動産会社の開拓をするには時間がかかるため、経験者から紹介を受けるのが効率よいです。

知識を身に付ける

不動産の知識がなければ詐欺師に言われたことを鵜呑みにしてしまいます。事前に知識を蓄えておけば、詐欺師から言われたことに対して違和感を感じて被害を防げる可能性が上がります。

また、詐欺師以外にも悪徳不動産会社からとんでもない不良物件を購入せずに済みますので、継続した勉強や情報収集は必須です。

相談できる環境を作る

いくら知識があったとしても、どうしても自分1人では判断できかねる場合があります。その際は、利害のない人に相談するべきです。

ただ、問題点として不動産のことを相談できる人が全くいない人が多いです。そこで不動産投資のことが気軽に相談できるメンターが必要になってきます。

いきなり不動産投資仲間をたくさん作ることは難しいため、まずは信頼できるメンターと付き合っておくことをオススメします。

詐欺にあってしまったら

詐欺にあってしまったら

専門家に相談する

・弁護士
・消費者庁
・宅建協会

不動産詐欺にあってしまったら弁護士に相談することができます。初回の相談は無料や安価でお願いできルところが多いです。

消費者庁は、不動産投資に限らず投資関係のトラブルやネットビジネスのトラブルなどの相談窓口になっています。電話や面談で相談することが可能です。

消費者庁問い合わせ窓口

不動産会社とのトラブルや詐欺被害があったときは、宅建協会に連絡します。宅建協会は全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会の2種類があります。

万が一詐欺にあってしまった場合、保証協会より弁済金として1,000万円を上限として補償される制度があります。

まとめ

不動産の詐欺について解説は以上になります。

不動産投業界は魑魅魍魎の世界です。詐欺リスクを常にありますが、自分自身がきちんとした知識を身につけて、1人で判断せずに相談しながら進めていけば詐欺にあうリスクは限りなく小さくなります。

また、不動産のちゃんとした知識や情報、そして人脈があれば成功確率はかなり高いです。

自分の身は自分で守る、この意識が非常に大事ですので覚えておいてください。

 

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