この記事では
アパート経営を検討しているが空室が心配
アパート経営でサブリースの利用を検討している
このような方向けにサブリースについて解説していきます。
ところで、アパート経営を始めたいけど空室リスクが心配ではありませんか？
空室がうまらなければ家賃収入は入っていこない、
でも銀行の返済は毎月しなければならない、
このような不安を解消するのがサブリースです。
今回の記事では、サブリースの仕組みやトラブル事例、サブリースを利用する際の注意点などが理解できるようになります。
サブリースの仕組みとは？
サブリースというのはサブリース業者が、土地とアパートを丸ごと借り上げて一般の入居者へ転貸する方法です。
例えば、サブリース業者がまるごとアパート１棟を借り上げます。
その際にサブリース業者がアパートのオーナーに対して、８０万円を払って借り上げます。
そしてサブリース業者が一般の入居者から家賃を１００万受け取ります。
つまりサブリース業者の儲けは、アパートのオーナーへ支払う８０万と一般の入居者から受け取る家賃１００万の差額２０万円が利益になります。
オーナーのメリットはというと、空室リスクがないということです。
通常のアパートであれば空室ができれば当然家賃収入が減ってしまいます。
オーナーとしては、サブリースを使うことで空室リスクがなくなるので、とても安心につながるわけです。
しかし、反対にデメリットもあって全部で３つあります。
１つ目のデメリットは、収益性の低下です。
サブリース会社がオーナーに支払う賃料は相場の賃料で８０％〜９０％ぐらいになるのと、
敷金、礼金、更新料などはサブリース業者の利益になる点です。
２つ目は、修理修繕リフォームが割高になるケースがある
サブリースの契約によってはリフォーム業者を指定されてしまっているケースがあります。
通常であれば相見積もりをして安いリフォームをすることが可能ですが、サブリース契約内容次第ではリフォーム業者が指定されてしまっているのです。
３つ目は管理会社を変更できない点です。
アパート経営は長期の運用になります。
アパートを管理する管理会社の入居づけの強さや対応の良し悪しで管理会社は変更していくべきです。
しかし、サブリース 契約の場合には管理会社を変更できないケースがほとんどです。
管理会社を変更するとなるとサブリース契約自体を解除する必要があります。
以上３点がサブリースのデメリットになります。
サブリース のトラブル事例
トラブル事例はいくつかありますが、代表的なものといえばレオパレス２１です。
レオパレス２１はアパートの界壁問題が記憶に新しいと思いますが、サブリース契約についても問題となり、訴訟にまで発展してしまっています。
そのレオパレス２１ですがどのようなサブリースのトラブルがあったかというと全部で３つあります。
まず１つ目はレオパレス銀座です。
レオパレス銀座というのは何かというと、日本のあるエリアでレオパレスのアパートが建築されまくりました。
レオパレスのアパートだらけになって、その様子をレオパレス銀座と言われたりしました。
賃貸需要を無視して、田んぼや畑の地主さんに新築アパートを建てまくってもらった結果、入居率が下がってしまったという事例です。
レオパレスの収益の柱は賃貸事業とこのアパート建築の２つです。
売り上げ重視で新築アパートを建築された結果、そのエリアの空室が増えてしまった事例です。
今でもレオパレスのアパートが乱立していて賃貸需要の需要と供給のバランスが崩れているエリアがあるので、注意が必要です。
次は家具問題です。レオパレスのアパートは家具付きです。
オーナーは家具のリース料ということで毎月１戸あたり２０００円を払っていました。
契約上は新築から築１４年までで交換すると記載していましたが、実際には交換されていませんでした。
これに対してレオパレスはメンテナンスをしているから交換していないと回答しました
この問題は、集団訴訟にまで発展しました。
最後は、サブリース賃料減額です。
レオパレスのサブリース の契約では、家賃は１０年間は家賃は不変としていたにもかからわらず、６年目以降に減額をせまられて集団訴訟になりました。
例えば新築のときは家賃１００万でした、契約上は１０年間１００万円がサブリース賃料として振り込まれるという契約でしたが、８５万円に減額されてしまっったという感じです。
以上がレオパレスのサブリリースに関するトラブルになります。
サブリースを利用する時の注意点
サブリースを利用するときの注意点は全部で５つあります。
１つ目はサブリース 賃料の改定タイミングや条件は必ず確認しておくべきです。
よくあるのが２年ごとに見直し、１０年は家賃固定とか、いつでも見直し可能などがあります。近隣物件でどれくらいの減額があったかなど細かく確認するべきです。
２つ目は家賃以外の収入がオーナーとサブリース 会社どちらの収入になるのか確認しましょう。
ほとんどの場合が敷金や礼金はサブリース 会社の収入になりますがきちんと確認しておくべきです。
３つ目は原状回復費用やリフォーム費用はオーナーとサブリース 業者のどちらが負担するのか、リフォーム会社は指定できるのか確認しましょう。
通常は相見積もりをして安いリフォーム業者にお願いすればいいですが、サブリースの場合はそれができないことが多いので契約書を確認してください。
４つ目は、管理会社を変更できるか確認しましょう。
サブリースの場合にはほとんどがサブリース 契約を解約しないといけない内容になっているはずです。
５つ目は、サブリースを解約した後でもきちんと入居づけができそうか賃貸需要や家賃相場を調べておきましょう。
これが一番大事です。
レオパレスのように家賃は不変といいながら家賃減額をせまられることがあります。
万が一サブリース契約解除となった場合は通常のアパートに戻るわけです。
その際にきちんと入居付けできるかどうか、家賃設定は相場と比較してどうなのか、家賃設定を考えて銀行への返済計画に問題はないかきちんと確認するべきですね。
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