不動産投資のリスクと対策６選 不動産投資家が具体的に解説！

不動産投資のリスクってどういうものがあるのだろう、失敗しないためにも始める前にリスクについて知っておきたい　対策や見分け方がわからない

 

このような疑問に答えたいと思います。

空室リスク

空室リスクとは、購入したアパートやマンションに空室ができてしまい、新しい入居者が決まらないリスクのことです。

 

日本では人口減少が進んでいます。もし自分が購入した物件に入居者が決まらなかったらどうしよう、最悪銀行の返済ができなくなったら・・

 

不動産投資の初心者は心配しがちですが、その心配は無用です。なぜなら、きちんと空室リスクについては購入前からリサーチしておけば空室リスクはコントロール可能だからです。

 

空室リスクの対策をするタイミングは大きく分けると２つあります。

 

物件購入前と購入後、どちらが大事かというと圧倒的に物件購入前の対策が重要です。

 

物件購入前の対策

 

上記２つのリサーチは最重要です。不動産投資で成功するかしないかを分けるぐらい大事なことになります。

 

不動産投資で怖いのは、家賃収入よりも銀行返済などの支出の方が大きくなってしまうことです。しかし、高い入居率が維持できれば問題ありません。

 

よくある相談が、新しい入居者がなかなか決まりませんどうすればよいでしょうか、というものです。

 

入居者が決まらない原因として、物件購入後の空室対策が甘いケースもあります。しかし、そもそも購入した物件周辺に賃貸需要がないケースがあります。

 

賃貸需要がない物件を購入してしまうと、できる対策の選択肢は限定的になってしまいます。したがって、物件購入前の賃貸需要が非常に大事になります。

 

賃貸需要や適正な家賃設定の調べ方についてお伝えします。

 

賃貸需要や適正な家賃設定の調べ方

調べ方ですが、２種類あります。とても簡単です。

ネットで賃貸需要や家賃設定を調べる方法ですが、 LIFULL HOME’S 見える賃貸経営というサイトを使ってリサーチをします。

 

このサイトで調べられること

購入を検討している都道府県、市町村までエリアを絞って、賃貸需要を調べることが可能です。全体的に空室率が高いエリアなのかどうか、間取りは単身向けが人気なのかファミリータイプが人気なのか、需給バランスなど、大体のイメージを掴むことが可能です。

注意点としては、購入を検討している物件がもし空室率が高いエリアだからと言ってすぐに諦めるのは機会損失につながります。

 

なぜかというと、空室率が高いエリアの中でも賃貸需要が高いところは存在するからです。

 

細かい賃貸需要や家賃相場を調べるにはリアルのリサーチが必要になります。

 

リアルのリサーチ方法

この方法は、自分が購入を検討している物件周辺にある管理会社へ直接ヒアリングをします。

管理会社の例

上記のような大手の管理会社以外でも地元密着の管理会社などでも問題ありません。

 

ヒアリングのやり方ですが、電話か直接訪問をします。

 

管理会社へのヒアリング事項

管理会社の人は意外にいろいろと教えてくれるものです。ただ、相手にもメリットがあったほうが教えてもらいやすいです。例えば、物件を購入したら管理を任せるかもしれないなど、相手に対してメリットを言っておくことが大事です。

 

賃貸需要や家賃相場を調べる際に決めセリフがあります。それが「この物件でこの家賃設定で今後３か月で決める自信がありますか？」です。

 

傾向として多いのは、もし入居が決まらなかったら嫌だから心の中で「決められそう」と思っていても控えめに言いがちです。

 

しかし、強気に入居者を決める自信がある、と返事をするということはかなり自信がある証拠です。ヒアリングの際は、管理会社の担当者の語気、雰囲気なども読み取ることが重要です。

 

管理会社にヒアリングする際の注意点があります。

売主さんによっては、物件名を伏せて売買したい人がいます。管理会社へのヒアリングの際に物件名を伝えてしまったために、購入できなくなってしまったケースがあります。

 

管理会社へのヒアリング前に、検討している物件の仲介会社（売買の不動産会社）に物件名を伝えても問題ないかどうか確認が必要です。

 

ヒアリングする管理会社は１社ではなく３〜４社ぐらいがベターです。３〜４社ヒアリングすれば賃貸需要や家賃相場の傾向が出てきやすいです。

 

もし忙しくて時間がなければ、電話でヒアリングをします。物件名を伝えてよければ伝えてヒアリングをします。物件名を伝えられない場合は、◯◯町△丁目、□□スーパーの近く、このように物件名は言わなくても場所が大体わかるように説明してヒアリングします。

 

以上、ネットとリアルのリサーチをすることで賃貸需要や家賃相場を調べることができます。やはり賃貸のことは現場の人が一番知っています。不動産投資では非常に大事なことなのできちんと実践するべきです。

 

家賃下落リスク

家賃下落リスクは物件購入当初の家賃が時間の経過とともに家賃が下がってきてしまうリスクです。

 

家賃が下がるパターンには、時間の経過以外にも注意しなければいけないことがあります。

 

家賃下落パターン

それぞれ解説していきます。

時間の経過によるもの

賃貸物件の家賃は新築から時間の経過とともに下落してきます。下落するスピードは物件のエリアや構造によって異なります。

家賃下落の特徴

家賃下落はやい	地方	木造
家賃下落ゆるやか	都会	RC

 

家賃下落についてはスピードが早いところ、ゆるやかなところとありますが必ず発生することは間違いありません。

 

物件を検討する際は、購入する物件の築年数＋５年、１０年先まで調べます。その調べ方ですが、購入を検討している物件の近隣、同じぐらいの間取り、構造のものをネットで検索します。そして、検討物件の築年数に５年、１０年経過した物件の家賃設定を見てみます。

 

調べるというよりは予想をするという感じです。未来の家賃相場を調べたら検討している物件の収支シュミレーションを見て問題ないか確認をします。

 

将来の家賃相場を予想することは大事ですので、実践してみてください。

大学・工場の近くはリスクが高い

時間の経過以外にも家賃下落リスクは存在します。それは物件近くの大学や工場が移動してしまったときです。大学や工場の近くの物件では、学生や従業員が大きな賃貸需要になります。

 

したがって、学生や一部企業の従業員に依存した物件は注意が必要です。

 

例えば以下のような物件です。

アパートの例

大学４年	大学４年	大学４年	大学４年	社会人
社会人	大学４年	大学３年	大学２年	大学４年

 

上記のような１０世帯のアパートだったとします。入居者の属性を調べたところ、ある大学の学生が８人、しかも４年生が６人。このようなケースだと考えられるのは大学４年生が失業と同時に退去が一気に発生してしまう可能性があるということです。

 

また同じように大学生を入居づけできれば問題ない、という考えもあります。しかし、入居づけの際には広告宣伝費や不動産会社に支払う管理会社への仲介手数料など費用が発生することは覚えておきましょう。

 

また、エリアによっては１月〜３月いわゆる賃貸の繁忙期に入居づけできないと１年間空室のままになるところがあります。１年空室はさすがに痛いので注意が必要です。

 

入居者の属性の調べ方についてです。

 

不動産会社から物件を提案されたときは物件概要書と一緒にレントロールというものがあります。これは物件の家賃、共益費、駐車場代などが記載されています。入居者が大学生か社会人かどうかなどの属性情報は記載されていないことが多いです。

 

その際は、物件を仲介する不動産会社の担当者に聞いて確認します。

 

新築アパート乱立エリアはリスクが高い

場所によっては新築アパートが乱立しているエリアが存在します。このようなエリアは家賃下落リスクがかなり高いです。

 

なぜ、このような新築アパートが乱立するエリアがあるかというと理由があります。

土地を先祖代々所有している地主が亡くなり相続が発生すると、相続税が発生します。税収の少ないなか相続税が増税されてきました。

 

地主によっては、相続税で何億円も支払うケースもよくあります。そんなか自分で所有している土地に賃貸物件を建築すると相続税が節税できる、ということで地主が今まで数多くの新築アパートを建築してきました。

 

地主が利用するアパートメーカー

特に大東建託ん営業力はすごくて数多くの地主さんが建築しております。このような相続税対策で建築した新築アパートですが、賃貸需要のないところでもバンバン建築されてきました。

 

そのため賃貸需要よりも供給の方が多くなってしまい入居者の取り合いが発生します。入居者の取り合いになると、少しでも自分の物件に住んでもらおうと思って家賃の値下げ合戦が始まってしまうのです。

 

このような供給過剰エリアでは家賃下落のスピードがどても早いので注意が必要です。供給過剰かどうかはLIFULL HOME’S 見える賃貸経営で調べたり、リアルで管理会社にヒアリングすればすぐにわかります。

 

例えば以下をご覧ください。

これはLIFULL HOME’Sで埼玉県川口市のことを調べてみました。この図を見てわかるのはワンルーム、１K、１DKの単身者の向けが供給過剰になっています。

 

 

LIFULL HOME’S掲載物件の状況を見ると、４７．１%、それに対して入居希望者の検索条件は４０．７%になっているからです。

 

詳細を確認するにはやはり管理会社にヒアリングをする必要があります。

家賃保証リスク

不動産投資家の中には、家賃保証を受けている人もいます。家賃保証というのは、入居がなくても満室分の家賃を保証する、というものです。

 

家賃保証を受けていれば空室がでても収入が下がることがないので、安心して賃貸経営ができるのが特徴です。

 

しかし、注意点があります。

空室リスクの心配がない家賃保証ですが、未来永劫契約した家賃が継続するとは限りません。例えば、家賃保証会社が経営難になれば当然、家賃交渉になってきます。

 

良い例がレオパレス２１です。この会社もサブリースという形でオーナーさんに家賃を保証していました。しかし、経営悪化したためオーナーに家賃の値下げを交渉しました。

 

その後、経営回復をしたにもかかわらず値下げする前の家賃に戻さない、ということで訴訟問題になっています。

 

次は家賃保証時の家賃設定についてです。家賃保証を受けると相場の２割ぐらい安くなります。だから、賃貸需要の強いところで家賃保証を受けることはもったいないのです。

 

家賃保証を受ける際には、保証がなかったらどれくらいの家賃で貸せそうか、家賃保証がなくても収支シュミレーションは問題がないか確認しましょう。

不動産価格下落リスク

不動産価格下落リスクとは、物件を購入したときの価格よりも売却価格が下がってしまうリスクのことです。

 

不動産価格が下がるタイミング

 

不動産価格は銀行融資が厳しくなれば下落、ゆるくなれば上昇します。したがって景気が悪くなり融資引き締めだと不動産価格は下落、景気が良くなり融資が緩和されれば不動産価格は上昇します。

 

２００８年秋にリーマンショックになった際は景気が一気に悪くなり、不動産投資の融資が一気に厳しくなりました。しかし、その後、日本銀行による大規模な金融緩和が始まると不動産価格がじりじりと右肩上がりで上昇していきました。

 

現在はかぼちゃの馬車、スルガ銀行の不正融資問題から収益不動産への融資は厳しくなっています。不動産価格下落リスクはどのように対策するか解説していきます。

不動産価格下落リスクの対策

不動産価格がもし下落してしまった際に売却してしまったら、損失が確定してしまいます。だから、売却をせずに保有を続けるのです。

 

不動産価格は融資環境によって、上がったり下がったりを繰り返します。不動産価格が下がってもいつかはまた上がってくるのです。

 

そこで注意しなければいけないのは、再度不動産価格が上がるまでは毎月銀行へ返済をしなければいけません。

 

一度不動産価格が下落してまた上昇するまでには数年かかります。この期間に銀行への返済をしっかり行い、きちんとした賃貸経営をしなければいけません。

 

そのためには、物件購入前に賃貸需要があるかないかリサーチをする必要があります。

 

また物件保有中は必ず空室が発生します。そして連続して退去が続いたりすることもあります。つまり収入と支出のバランスがとても大事です。例えば、家賃収入１００万円が入ってきたとします。でも銀行への返済が８０万円だと残りは２０万円です。さらにここからランニングコストが引かれます。

 

そうなると、空室が１つ〜２つ発生すると収支は赤字になってしまいます。だから、家賃は大きく増やすことはできたないため、物件購入時にできるだけ銀行への返済金額を抑えられるように資金計画をします。

 

ただ、銀行融資の条件は自分の属性（収入、金融資産、借入状況など）によって変わってきます。あまりこだわりすぎると物件を購入できなくなってしまうので注意が必要です。

 

もし金利が高かったり融資期間が短くて余裕のある収支で購入できなかったら、金利交渉や借換えに挑戦してみましょう。金利交渉は銀行に金利下げてもらえないか交渉することです。借換えは他の銀行に対してより良い融資の条件で融資してもらえないか交渉することです。

 

金利交渉や借換えは簡単にできるものではありませんが、挑戦してみる価値は十分にあります。

 

最初から相場よりも割安な物件を購入する、これも不動産価格下落リスクに対しては有効です。なぜなら、割安で物件を購入できれば不動産価格が下落したとしても大きく売却損をする可能性は低くなります。

物件が割安に越したことはありませんが、世の中には割安物件がたくさんあるかというとそういうわけではありません。

 

特に融資が厳しいときに初心者が割安物件を購入するのはかなりハードルが高いです。融資が厳しいときは割安物件も出てきやすいですが、融資がうまくいきません。融資可能であれば超割安物件でなくても購入を検討するべきです。

修理修繕リスク

築１０年以上になると修理修繕が発生してきます。特に築２０年、築３０年以上になるといろいろなところで修理修繕が発生してきます。特に注意しなければいけないのは大規模修繕です。

大規模修繕工事の種類

大規模修繕工事は金額が数百万円必要になることはよくあります。この修理修繕リスクに対してはどのように対応していくか解説します。

 

修理修繕リスクの対策

修理修繕リスクの対策は物件購入前から始まります。中古物件を購入する際には必ず大規模修繕を実施したかどうかの確認をします。もし実施していないのであれば、大規模修理修繕を実施していないことを理由に値下げ交渉をしてみます。

 

値下げのことを指値と言います。指値はうまくいくときもあればうまくいかなときがあります。売主は指値をされることを予想して売却価格を決めていることが多いです。仲介の不動産会社に指値ができる余地があるのかないのか探っていきます。

 

次は物件をを購入した後に大規模修繕が発生したときの対策です。その時に大事なのがリフォーム会社は必ず相見積もりをとります。リフォームの価格は業者によって様々です。相見積もりをとることで、同じ作業なのに数十万〜数百万の違いが出てきたりします。面倒ですが必ず相見積もりをとるべきです。

 

リフォーム資金についてですが、火災保険をうまく活用するべきです。銀行から融資を受ける際は火災保険の加入が必須です。火災保険ですが、実は購入した物件が火事になっていなくても保険金がおりるケースがあります。

 

例えば、最近日本でも被害が拡大してきた台風です。直近の台風の影響で建物に損傷があるケースは本当によくあります。素人では見てもわからない小さい被害もたくさんあります。火災保険の申請は自分にリフォームの知識がなければリフォームの専門業者と相談して進めるべきです。

 

物件の規模にもよりますが、数十万から数百万の保険金がおりれば自分の手出しなく大規模修繕することが可能です。

 

もし火災保険の保険金がおりなくても金融機関からの借入れをすることも可能です。低金利で融資可能なのが日本政策金融公庫です。申請の仕方としては、確定申告書の写しや通帳コピーなどの属性資料、所有している物件の家賃明細などを郵送します。

 

郵送後、担当者から連絡があり一度面談をします。面談後に融資実行となります。申し込みから１ヶ月くらい時間がかかるのがネックなところです。

 

最後は、キャッシュフローの拡大です。不動産投資はキャッシュフロー（銀行への返済、ランニングコストを引いて手元に残るお金）が拡大してくると賃貸経営は安定してきます。物件は１つだけではなく複数所有してキャッシュフローを拡大していけば、いざという時の修理修繕費用に充てることが可能になってきます。

 

不動産投資の初心者は修理修繕リスクを心配する人が多いです。しかし、何かしら対策はあるので過剰に心配するのは無用です。

災害リスク

災害リスクは具体的には、風害、水害、土砂崩れ、地震によって建物に被害がおしょぶリスクです。

 

災害リスクの対策

災害リスクの対策は火災保険、地震保険に加入していればオッケーです。保険期間は長期のほうが割安です。

 

とはいえ、保険に入っていたとしても自分の物件が洪水で流されてしまったりしたら嫌ですよね。ですから物件購入前にハザードマップを確認します。被災想定区域、避難場所、避難経路などが記載されています。

 

不動産会社から物件の提案を受けたら「物件所在地＋ハザードマップ」と入力してネットで検索してみてください。

 

ハザードマップを見て、大雨が降っても洪水の心配がないところもありますが、一度洪水になったら数メートル浸水が予想される場所もあります。まずはネットで確認します。

 

次は現地に行って確認します。物件の位置しているところが川の土手の近くだったり、道路よりも低かったり、坂道の下方にある場合には注意が必要です。

 

また、物件を見学に行ったら地面をよく見てみましょう。地盤の弱いところだと地面がぐにゃぐにゃになっている場合もあります。ひどいケースだと建物が傾いているケースがあります。地盤についてはこちらのサイト、地盤サポートマップを参考するとよいです。

 

最後は物件を分散して所有するということです。地震はいつ発生するかわかりません。一カ所にまとめて物件を保有すると、いざ地震が発生した際にすべての建物に影響が出てしまいます。そこでA県、B県、C県に購入する物件を分散することが重要です。

 

以上、不動産投資のリスクについてん解説でした。いくつかリスクはありますがほとんどがコントロール可能なリスクばかりです。まずはきちんとリスクの内容と対策を覚えておきましょう。