不動産投資の始め方

不動産投資を始めるならRCと木造どちらが利益が出やすいのか?

不動産投資を始めるならRCと木造どちらが利益が出やすいのか?

この記事では

・RCマンションと木造アパートどちらを購入しようか迷っている
・RCto木造のメリットデメリットについて知りたい
・RCと木造どちらが利益が出やすいのか知りたい

このような疑問に答えていきます。

不動産投資を始めようとすると、RCマンション(鉄筋コンクリート造)がいいのか木造アパートがいいのか迷います。

結局は融資次第でRCマンションか木造アパートになりますが、今回の記事ではRCと木造の違いやどちらが利益が出るのか解説していきます。

Youtubeでも解説しています。





RCマンションと木造アパートの違い

RCマンションと木造アパートの違い
RC 木造
利回り 低い 高い
修理修繕 高い 低い
税金 高い 低い
解体費用 高い 安い
融資期間 長期 短期
減価償却 金額小さくなる 金額大きい
価格帯 1億〜 1000万〜1億

利回りは木造が高くてRCが低い

都内を例にすると、新築のRCの表面利回りは3%〜4%ぐらい、木造の新築アパートだと6%〜7%ぐらいになります。

なぜ、このような利回りの差がでるかというと建築コストがRCのほうが高くなるため利回りが低くなりがちです。

修理修繕は木造が安くRCは高くなりがち

中古物件になると必ず修理修繕が発生します。

修理修繕費用が高くなりがちなのは木造です。

例えば、雨漏れがあったとします。

木造であれば天井に穴を開けて、水漏れ箇所を修理して、天井を元に戻して終わりです。

しかし、RCマンションとなると工事が大変となり費用が増えがちです。

また、外壁塗装などの大規模修繕についてもRCマンションについては建物の規模が大きい場合が多いので数百万単位で発生してきます。

税金は木造よりもRCのほうが高い

不動産投資を始めると、購入した土地と建物に対して固定資産税が発生します。

固定資産税はRCの方が高くなります。

なぜなら、木造よりも耐震性、遮音性などが優れているため建物の評価が高いからです。

解体費用はRCの方が費用が高い

建物が古くなり解体するときの費用はRCのほうが圧倒的に高くなります。

アスベスト対策、分別作業などに加えてRCマンションは木造アパートよりも規模が大きいからです。

物件規模にもよりますが、1000万以上かかることもあります。

融資期間はRCマンションの方が長くなりやすい

不動産投資にとって融資期間は非常に重要です。

融資期間が長期になれば銀行への月々の返済が少なくなります。

反対に短期の融資期間になると月々の返済金額が高くなります。

RCは法定耐用年数が47年、木造は22年と決まっております。

ほとんどの銀行が耐用年数に合わせた融資期間を設定してきます(例外もあり)

したがって、耐用年数が長いRCは長期の融資が組みやすく、木造アパートについては長期の融資は組みにくい違いがあります。

減価償却の金額は木造の方が大きくなる

減価償却について解説します。

土地と建物を購入した場合、購入費を経費として計上できるのは建物のみになります。

しかし、建物の費用を一括で経費にすることはできません。

建物の費用を耐用年数で分割して経費計上していきます。

イメージ的には、4700万円のRC建物を経費計上するには、

4700万➗47年=100万

1年間で建物の費用を経費として計上できる金額は100万になります。

木造のケースについて説明します。

木造の建物を購入するのに4700万必要だったとします。

木造の耐用年数が22年ですので、

4700万÷22年=213万

木造だと1年で213万円計上できることになります。

耐用年数が短い分、木造のほうが減価償却で経費にできる金額が多くなります

価格帯はRCが高い

RCと木造アパートを比較すると、RCの方が建築コストも高いため高額になりがちです。

RCだと1億円〜ぐらいものが多いです。

規模の小さいものだと5000万ぐらいのものもありますが、数は少ないです。

木造はというと、1000万〜1億ぐらいが多いです。

RCと木造アパートどちらが利益が出やすいのか

RCと木造アパートどちらが利益が出やすいのか

木造物件の方が利益がでやすいです。

具体例を出して比較しながら解説していきます。

RC 木造
物件価格 9000万 9000万
賃料合計(年間) 900万 900万
表面利回り 10% 10%
ランニングコスト 225万(賃料30%) 180万(賃料の20%)
銀行返済 450万 450万
CF(税引き前) 225万 270万

物件価格、年間賃料、表面利回り、銀行融資の条件が全て同じRCマンションと木造アパートがあったとします。(実際にはこのようなことは有りませんが)

異なる点は、年間のランニングコストです。

年間のランニングコストはRCにほうが高くなります。

税金が高い、エレベーターの管理費、修理修繕費用などでコストが高くなりがちだからです。

今回はRCの年間のランニングコストを年間満室時の家賃収入の30%とします。

木造アパートについてはランニングコストは20%とします。

計算をしてみると、RCの手残りが年間225万円、木造の手残りは270万となります。

数字だけみるとあまり大差がないと思われるかもしれません。

しかし、税金の計算の際には建物の減価償却費が大きい木造のほうが手残りが多くなります。

したがって、全く同じスペックのRCと木造であれば木造のほうが利益を出しやすです。

不動産投資の初心者にオススメはRCと木造どちらなのか?

不動産投資の初心者にオススメはRCと木造どちらなのか?

結論から言うと木造になります。

なぜかというと、RCの価格帯は高く初心者にはハードルが高いからです。

反対に木造物件はというと、1000万〜3000万ぐらいで購入することが可能です。

また、購入後のランニングコストの安さを考慮すると木造のほうが取組みやすいです。

しかし、結局は融資次第。

ほとんどの銀行が耐用年数以内の融資期間です。

ところが、銀行によっては耐用年数が短い木造アパートでも長期の融資がでたりします。

自分がどこの銀行を利用して融資を受けるのかは人それぞれ違います。

自分が利用できる銀行の特徴を掴んで、RCと木造どちらにするのか検討するとスムーズに購入することが可能です。

まとめ

以上でRCと木造どちらが利益が出やすいのかについて解説してきました。

執筆段階では融資は非常に厳しい状況です。

構造にこだわりがありすぎると、機会損失になる可能性があります。

融資優先で物件選びをしていくことをオススメします。

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