不動産投資の融資

オリックス銀行のアパートローンを利用した不動産投資戦略

オリックス銀行のアパートローンを利用した不動産投資戦略

この記事は

・オリックス銀行はどのような属性の人が利用できるのか
・オリックス銀行のアパートローンではどのような物件を狙っていくべきか

このような疑問に答えていきたいと思います。

 

Youtubeでも解説しています。

オリックス銀行の融資はどのような人が受けられるのか

オリックス銀行のアパートローンを利用した不動産投資戦略

・会社員
・勤め先はできれば上場企業
・年収700万以上
・既存借入が少ない人

零細・中小企業より上場企業勤務が有利

オリックス銀行は主に会社員向けに融資をしています。会社員のなかでも上場企業に勤めていると審査が有利になります。反対に中小企業や零細企業だと不利になります。私の知り合いは年収基準はクリアしていましたが、会社規模でダメだった事例があります。

年収は700万以上から

次は年収ですが、700万以上から相談可能のようです。世帯年収合算で700万以上あれば融資がおりた事例もあります。

住所の縛りはない

銀行融資は、融資を受ける人が営業エリア内に住んでいないと融資不可というのが一般的ですが、オリックス銀行の場合には、そのような居住エリアの縛りはありません。

既存借入が少ない

オリックス銀行の融資可能金額

総借入金額×10倍=融資可能金額

例えば、年収800万の人で既存借入の住宅ローンが3000万あったとします。

借入可能金額は、

(年収800万×10)−3000万=5000万となります。

 

つまり、先に大きい住宅ローンとか他行で収益不動用のローンを組んでしまっていると借入可能額が減ってしまい、購入できる物件の幅が狭くなってしまいます。

 

だから、オリックス銀行のアパートローンの対象になる人は、借入が少ない初期段階で融資を受けないと利用できなくなるので、注意が必要です。

オリックス銀行のアパートローンの特徴

オリックス銀行のアパートローンの特徴

・金利は2〜3%
・エリアは都市圏
・融資期間最長35年
・融資限度額300万〜2億
・フルローンは不可
・資産管理法人可能

金利は2〜3%

金利は2〜3%で実行されています。金利は融資を受ける人の属性や物件所在地で変動するようです。

例えば、私がコンサルをしている職業が医師の方は2%弱の金利でした。また、融資を打診した物件所在地が群馬の時は3%の金利でした。

ノンバンクの高金利に比べれば十分競争力のある金利水準かと思います。

融資可能エリアについて

融資可能エリアについて

オリックス銀行の融資可能エリアは、首都圏、近畿圏、福岡がメインになります。他にも北関東の群馬や栃木でも融資が実行された事例があります。

首都圏についてですが、メインは国道16号の内側になります。

融資期間について

オリックス銀行の融資期間については新築物件は最長35年と言われています。

中古物件の融資期間

・木造、軽鉄 40年〜45年ー築年数
・重量鉄骨  45年〜50年ー築年数
・RC 55年ー築年数

オリックス銀行の融資期間は耐用年数をオーバーして融資可能となっています。

融資限度額について

融資限度額は、オフィシャルでは300万から2億までとなっていますが、先述のとおり年収×10倍が目安となっております。

フルローンの可否について

フルローンが可能かどうかというと、物件価格の最大で95%までとなっています。

例えば、物件価格が5000万だとすると、最大4750万まで融資可能となります。そのため不足している金額は、物件価格250万と初期費用350万の合わせて600万は自己資金投入もしくは他行でファイナンスをする必要があります。

資産管理法人について

オリックス銀行は個人だけでなく新設した資産管理法人でも融資可能です。

注意点としては法人融資でも個人信用情報に記載されます。

アパートローンでどのような物件を狙っていくべきか

アパートローンでどのような物件を狙っていくべきか

構造は木造、軽量鉄骨

収益還元法での評価方法のため構造については、経費の少ない木造や軽量鉄骨のほうが物件評価が伸びやすいです。

築年数は中古で築20年前後

木造や軽量鉄骨の融資期間については40年〜45年ー築年数です。築15年の物件であれば融資期間30年で組める可能性があります。

表面利回りは9%前後

シュミレーションをしてみます。

木造
物件築年数15年
物件価格 5000万
初期日費用 350万
金利 3%
融資期間 30年
自己資金 600万投入
空室率 5%
ランニングコスト20%
表面利回り8・5%の場合

表面利回り9%の場合

表面利回り

返済後利回りは1.9%になります。築年数が築15年なのでランニングコストはもう少し抑えることができるかもしれませんが、年間満室時の家賃に対して20%で設定しました。

 

返済後利回り2%を目指すなら、表面利回りは9%前後になるかと思います。

 

収支シュミレーションについては、金利、融資期間、利回りなどで大きく結果は変動します。物件提案をされたら必ずシュミレーションをしましょう。

オリックス銀行の開拓方法

オリックス銀行の開拓方法

オリックス銀行は収益不動産を扱う不動産会社であれば得意なはずの金融機関の1つです。

 

オリックス銀行の支店を回るよりは、この銀行と取引実績のある不動産会社を開拓したほうが効率的です。

 

ただし、オリックス銀行の中でも融資を積極的に出す支店、担当者はやはり存在します。常に融資が出る支店や銀行担当者とつながりのある不動産会社の開拓が必要です。

 

以上でオリックス銀行のアパートローンについての記事でした。

融資に強い不動産会社の開拓方法についてはこちらの記事を参考にしてください。

 

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