不動産投資の失敗

新築ワンルームマンション投資が失敗する理由

新築ワンルームマンション投資が失敗する理由

この記事では

・新築ワンルールームマンション投資を始めようかどうか迷っている
・既に新築ワンルームマンションを所有しているが、本当に所有を続けていいものか悩んでる

このような疑問に答えていきます。

 

You tubeでも解説しています。

ワンルームマンション投資は収支が大きく赤字

ワンルームマンション投資は収支が大きく赤字

新築ワンルームマンションの利回りは3〜5%

東京都で販売している新築区分マンションの表面利回りは3〜5%で販売されています。

 

この利回り表面利回り3%〜5%の利回りでは、収支が大きく赤字になってしまいます。ワンルームマンションを投資を始める際に、金融機関から融資を受けます。すると毎月銀行返済があります。

 

返済に加えて、修繕積立金、管理費が毎月支払う必要があり、さらに毎年固定資産税を支払わなくてはなりません。

 

収入である家賃から、銀行返済、修繕積立金管理費、管理費、固定資産税を差し引くと毎月数千円から3万円ほどの赤字になってしまうのです。

 

ワンルームマンション投資のシュミレーション

シュミレーション

上記の物件を以下の条件で購入するとします。

融資条件
・金利2%
・融資機関35年

ランニングコスト
・修繕積立金 月7700円
・管理費 月4040円
・固定資産税12万(月1万)

不動産購入時の初期費用 200万
購入時に必要な総資金
2880万+200万=3080万

シュミレーション結果

シュミレーション結果

毎月24855円の赤字、年間だと298260円の赤字になります。所有しているだけで年間30万円弱の資金が減っていってしまう結果となりました。

さらに時間が経過すれば家賃設定が下がってくることが予想できます。そうなると、赤字幅が大きくなり、損失が拡大していきます。

 

新築ワンルームマンション投資は売却益が出にくい

新築ワンルームマンション投資は売却益が出にくい

収支が赤字になってしまう原因として表面利回りが3%〜5%で低いことがあげられます。なぜ、利回りが低いかと言うと、マンションの建設会社や販売会社が販売価格に大きく利益を乗せているからです。

 

新築ワンルームマンションを購入して数年保有して売却しようとしても購入したときの価格以上で売れるケースは少ないです。

 

これは販売価格がそもそも割高になっており、購入した不動産が中古になったとたんに中古扱いとなり、売却可能な価格が下がってしまうからです。

 

つまり、所有していても赤字が続き、売却しても大幅な売却損が確定してしまいます。

 

収支を改善するための2つの劇薬

新築ワンルームマンション投資は収支が赤字になりやすいとお伝えしました。マンションを販売する不動産会社は販売促進のための収支を少しでもよくみせようとして、ある劇薬を2つ使ったりします。

 

1つ目の劇薬とは、「家賃の新築プレミアム」です。新築物件の家賃設定を相場家賃よりも高く設定して収支を良くみせます。

 

しかし、この家賃設定はそもそも相場よりも高く設定しているため入居者が1〜2人入れ替わると家賃設定を下げないと入居付けできなくなります。

 

そうなると、家賃設定は低くしなければいけなくなります。

 

だから、ワンルームマンション投資を始めるときには、家賃設定が相場よりも高くなっていないか注意が必要です。

 

劇薬の2つ目は「融資期間の延長」です。住宅ローンや収益不動産用のローンの融資期間は最長でも35年です。

 

しかし、オリックス銀行など一部での銀行では40年〜45年の融資期間で貸し出しをしている金融期間があるのです。

 

融資期間は35年から10年延長されると月々の返済金額が大きく減少するため、収支は大きく改善するのです。

 

具体的に解説します。

 

こちらが先ほどのシュミレーションで、金利2%、融資期間35年です。

月々の収支はー24855円でした。

シュミレーション結果

次のシュミレーションは金利2%、融資期間45年と設定します。

収支は毎月9373円の赤字、年間112476円の赤字にまで改善しました。

シュミレーション

このシュミレーションを見ていただいた通り、収支は改善となり販売会社の営業マンは「月々数千から1万円の支払いでマンションのオーナーになれます」とセールスをしてきます。

 

しかし、ワンルームマンション投資で45年という超長期の融資を受ける弊害があることを忘れてはいけません。

 

それは銀行返済を月々続けていてもなかなか借入の返済が進みません。

 

超長期の融資期間だと売却益が出るタイミングが遅れる

融資期間が長期なると元本の返済が非常にゆっくりになります。

具体的にシュミレーションをします。

シュミレーション

5年後の残債状況

融資金額3080万から約7%残債が減少しています。

シュミレーション

10年後の返済状況

融資金額3080万から約15%しか残債が減少しています。

シュミレーション

15年後の返済状況

融資金額3080万から約24%残債が減少しています。

シュミレーション

5年で7%、10年でも15%、15年で24%借入が減少しています。

 

不動産投資で売却益が狙えるのは不動産価格が上昇した時と、長期運用することで購入時の価格よりも低い価格で売却しても残債が減少しているため売却益が取れるパターンです。

 

しかし、融資期間45年で融資を受けた際は元本の減少がとてもゆっくりです。

残債

35年ローンと45年ローン残債推移の比較

計算

つまり、残債が減るスピードがゆっくりなため数年から10年ぐらいで、売却益を狙うのは大きく値上がりしない限り難しいと思います。

 

将来残債以上で売却できるまでの時間が10年以上とすると、それまで毎月赤字を垂れ流しの状態で長期の運用をしなければなりません。

 

この赤字に耐えきれなくて、損切りをしてでも売却をしてしまう人が後を絶たないのです。

 

なぜ、新築ワンルームマンションを購入するのか?

なぜ、新築ワンルームマンションを購入するのか?

新築ワンルームマンションは、収支が赤字になりやすく売却しても売却損になりやすいとお伝えしました。

 

しかし、なぜ、多くの人が新築ワンルームを購入するのか解説します。

 

販売会社の担当者に洗脳されている

ワンルームマンションの販売業者からセールスを受けて購入した人がほとんどかと思います。このセールスポイントは主に3つあります。

・生命保険や年金の代わりになる
・節税になる
・不動産のオーナーになれる

まず1つ目は生命保険の代わりになるというセールストークです。マンショ購入時に団体ッ信用生命保険に加入します。この保険は購入者が万が一亡くなった際は残債がチャラになるというものです。

 

この保険は確かに生命保険の機能が働くのですが、毎月収支が赤字のワンルームマンションを持ち続けている方がストレスがあります。

 

また、一般の生命保険であればすぐに解約ができますが、新築ワンルームマンションは売却しようとしても赤字になってしまうためすぐに売却ができないので注意が必要です。

 

将来の年金がわりに良いです、というセールスですが35年から45年経過しないと手元にお金は残らないし、ローンが完済するまで赤字の収支を続けるのは地獄の苦しみかと思います。

 

節税になります、というセールストークですが高額納税者でないかぎり節税にはなりません。一般の会社員であればそもそも本業で納めている税金が少ないため還付される税金も少ないのです。

 

そして、月々1万円ぐらいで不動産オーナーになれます、というセールスについてです。購入するときは新築ピカピカですが、本当に自分のものになるのは35年から45年先です。

 

その時に手に入るのは、築35年から築45年の古いマンションが手に入るだけです。

 

話しをまとめると、新築ワンルームマンション販売会社の担当者の言っているセールストークはは完全無視でよいかと思います

 

自分自身で判断し、販売会社の担当者に洗脳されないように注意しましょう。

 

購入してもOKな基準とは?

購入してもOKな基準とは?

新築ワンルームマンションの購入は基本的におすすめしていないですが、全てがダメというわけではありません。

・利回りが高い
・収支が問題ない
・家賃が適正
・融資期間が長すぎない
・立地がよい

基準としては、まず利回りが高いことです。都内であれば3〜5%の表面利回りの物件が多いです。仮に金利2%で融資を受けて、ランニングコストを払うと先述のとおり大きく赤字になります。

 

利回りがもっと高ければ収支は当然良くなります。しかし、家賃設定が相場よりも高く設定されていて見た感じは収支が良いけど、新築家賃プレミアムが剥がれ落ちたあとは収支が悪化しますので注意しましょう。

 

あと、融資期間を45年とか超長期にすれば収支は改善しますが、売却できるタイミングは遠い将来になります。融資期間30年ぐらいで収支が成り立つのであればよいかと思います。

 

そして、区分マンションは立地が命です。最寄り駅からバスでないと行けないような物件は避けるべきかと思います。

 

以上が新築ワンルームマンションを購入しても良い基準について解説しました。しかし、該当する物件は少ないです。

 

販売会社からセールスを受けたとしても無理に購入することのないよう注意してください。

 

既に購入している人の対処方法

既に購入している人の対処方法

この記事を読んでいる人の中には既に新築区分マンションを購入している人がいるかと思います。

うまく運営できている人もいれば、そうではない人もいるはずです。もし新築区分マンションを購入してうまく運営できていない人に対して、どのような方法があるか解説します。

・売却する
・保持しながら不動産を買い増す

売却する

収支はが大きく赤字になっていて、所有しているのがしんどい方は売却したらいくらになるのかまずは確認しましょう。

その際に役立つのがイエウールです。

イエウール

こちらのサイトの特徴としては、提携している不動産会社が1700社以上あり、エリアもかなり広いことです。

 

実際に試してみましたが、数分の入力で査定依頼ができました。依頼後5分くらいで連絡してきた不動産会社もありました。

 

不動産会社の担当者と電話で話してだいたいの売却価格がわかります。

 

残債以上で売却できない場合

選択肢としては2つあります。

・現状維持
・損切りで売却

1つ目は、そのまま現状維持をします。時間の経過を待ち残債の状況を見て売却をします。

しかし、この方法のネックな点は、時間がかかるということです。いつ売却できるかわからないストレスや経済的にも毎月赤字が続くことに対してのストレスがあります。

 

2つ目の方法としては、損切りをして売却をする、です。損切りできる金額にもよりますが、いったん損失を確定させて最初から仕切りなおす方法です。

 

経済的な面からできる人とできない人と別れてくると思います。可能であれば早い段階で再スタートをしたほうが、よい方向に向かっていきます。

 

保持しながら不動産を買い増す

新築ワンルームマンションでの赤字収支の補填をするために、追加で収益不動産を購入して収支をプラスに転じさせる方法です。

 

ただし、この方法は与信がある人でないと再現できません。新築区分マンションの借入れでパンパンになっている人には、この方法はできません。

 

自分に与信があるかないか確認するには、融資に強い不動産会社の開拓が必要です。

 

融資に強い不動産会社であれば現時点で融資可能な金融機関がどこか教えてもらえます。

新築ワンルームで失敗する人の特徴

新築ワンルームで失敗する人の特徴

・会社への営業電話がきっかけ
・1人で進めている
・情報弱者

会社への営業電話がきっかけ

新築ワンルームマンションを購入するきっかけの多くが自分が勤務している会社への営業電話です。

 

はっきり言いますが、会社に営業電話する不動産会社には有料物件はまずありません。なぜなら、良い物件はそんな営業電話しなくても売れてしまうからです。

 

会社に新築ワンルームマンションの営業電話がきても全て無視することをオススメします。

一人で進めている

新築区分マンション投資を始めて、収支が赤字、売却損が出てしまう、どうすればよいかという相談は後を絶ちません。

 

これから不動産投資で大きな失敗しないためのポイントがあります。それは環境を変えることです。

 

相談者の99%の人が誰にも相談することなく「1人」で不動産投資を進めています。しかし、1人で情報収集するには限界があります。

 

情報が入ってこないと、新築区分マンションの販売会社の担当者に洗脳されてとんでもない物件を購入してしまいます。

 

もしあなたが1人で不動産投資を進めているなら、まずは経験者との人脈を作っていきましょう。

 

経験者の中には、新築ワンルームマンション投資で痛い目にあった人もいますし相談することが可能だからです。

 

以上で新築ワンルームマンション投資の解説でした。

 

 

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