不動産投資の初心者が知っておくべき７つのキャッシュポイント

この記事では

不動産投資のキャッシュポイントは実は７つあります。

アパートやマンションを所有することで７つのお金を手に入れることができるのです。

「えっ７つもあるの？」と思ったはずです。

今回の記事では、７つのキャッシュポイント全て解説していきます。

Youtubeでも解説しています。

キャッシュポイント１　家賃収入

最初は誰でも知っている家賃収入についてです。

アパートを１棟持つと、毎月入居者さんから家賃をいただけます。

しかし、全てが自分の収入になるわけではありません。

入ってきた家賃収入から、ランニングコストや銀行への返済があるからです。

上記ランニングコストですが、年間の家賃収入に対して１５％〜３０％がコストになります。

ランニングコストは築年数や建物の構造によって金額が変わってきます。

例えば年間の家賃収入が１０００万円であれば１５０万〜３００万ぐらいがコストになります。

そして、家賃収入から控除されるのが銀行への返済です。

不動産投資を始める人の多くは、銀行から資金を借りて始めます。

銀行から資金を借りれば毎月支払いが発生します。

家賃収入が入ってきても「ランニングコスト」「銀行返済」が控除されて残るお金が利益となります。

投資金額の２％以上が手元に残ればよいかと思います。

キャッシュポイント２　売却益

不動産投資のメジャーなキャッシュポイントの１つは物件を売却したときの売却益です。

不動産の売却益がでるパターンとしては２つあります。

不動産が値上がりして利益が出るパターン

購入した不動産を購入したタイミングがたまたま良くて、値上がりするパターンです。

今の日本では、昔の平成バブルのようなことはおこりません。

しかし、タイミングによっては値上がりが期待できるときがあります。

値上がりが期待できるタイミングとは、不景気のときです。

まず不景気になると銀行が不動産への融資を厳しくします。

融資が厳しくなると、不動産を購入できる人が少なくなるため、物件価格が下がって利回りが上がってきます。

実際にリーマンショック以降は融資が厳しくなり不動産が安い時期がありました。

２００９年〜２０１１年ぐらいに不動産投資を始めて多くの資産家が登場してきました。

キャッシュポイント３　火災保険

不動産投資を始める際に多くの人は火災保険に加入します。

最近は地球温暖化のせいか、台風による風災や洪水が多発しております。

ここでお伝えしたいのは、火災保険って実際に火事や風災、水害が起きたときしか保険金の申請ができないと思っている方がとても多いです。

２０１９年も台風被害は甚大なものでした。

自分が所有しているアパートやマンションは見た感じどこも壊れていないと思っていたら、それは大間違いです。

素人が見ても分からなくてもリフォーム会社の人が見ればどうみても被害を受けているケースがあります。

自分の知らないところで被害が発生しているのです。

せっかく高い保険料を払って申請しないのはもったいありません。

また、申請しなければ火災保険から連絡はくることがありません。

だから、台風がきたらリフォーム会社にきちんと見てもらうべきです。

キャッシュポイント４　ガス会社

ガスには２種類あります。

プロパンガスと都市ガスです。

都市ガスの方が安くて良いというイメージがあると思います。

しかし、不動産投資を始めるならプロパンガスがオススメです。

プロパンガス会社によっては、アパートやマンションのエアコン、インターフォン、ウォシュレット、ガス台、給湯機などを無料で交換してくれます。

エアコンや給湯機が壊れたときは、痛い出費ですのでかなりありがたいです。

そして、現在プロパンガス会社は競争が激化しておりガス会社を変更することで謝礼金を受けとれることがあります。

これから不動産投資をする人は、都市ガスかプロパンかはチェックしていおくべきでしょう。

キャッシュポイント５　税金の還付

不動産投資を始めるときには、物件価格とは別に初期費用がかかります。

不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士への報酬、登記費用などです。

初期費用は物件価格の７％〜８％ほど必要になります。

１億円の物件を購入すれば、７００万〜８００万ほどが必要になります。

初期費用が大きく発生するため、初年度の確定申告をすると不動産所得が赤字になりやすいです。

不動産所得が赤字になると、会社員であれば給与所得と合算で計算されます。

源泉徴収で収めた税金が還付金として戻ってくるのです。

私も不動産投資を始めた翌年に確定申告をしたところ、数十万円の還付金がありました。

会社員をしていると経費がありませんが、不動産投資を始めることで経費が発生して払った税金が戻ってくるのです。

キャッシュポイント６　消費税の還付

不動産投資は消費税の還付もやり方次第で受け取れます。

まず消費税の仕組みについて説明します。

日本の消費税は現在１０％です。

例えば、３００円のケーキを購入すれば３０円が消費税となり、３３０円を支払うことになります。

消費税３０円を受け取ったケーキ屋さんは、受け取った３０円を預かっているだけで納税しなければなりません。

しかし、ケーキ屋さんはケーキを作るのに、たまごなどを仕入れてケーキを作ります。

仕入れのときにケーキ屋さんも消費税を支払います。

支払った税金を１５円とします。

受け取った消費税が３０円、支払った税金が１５円なので、差し引き１５円だけを納税すればよいことになるのです。

では、ケーキ屋さんが仕入れのために支払った税金が４０円の場合です。

受け取った消費税が３０円、支払った税金が４０円なので、ケーキ屋さんは消費税を納税するのではなく、１０円還付金ととして受け取れます。

不動産については建物と土地のうち建物だけが消費税の対象になります。

法人名義で物件を購入して消費税の還付金で数百万を受け取っている人が不動産投資家ではたくさんいます。

しかし、２０２０年の税制改正で不動産の消費税還付はできなくなりますので、ご注意ください。

キャッシュポイント７　金融商品で運用

不動産投資を始めると自然と毎月家賃収入が入ってきます。

会社員の人であれば、会社の給料だけで生活しているはずです。

家賃収入に手をつけなければ口座に勝手にお金がたまっていきます。

アパートやマンションは建物なので、修理修繕が発生したりします。

家賃の全てを使ってはまずいですが、銀行の超低金利の普通預金に入れておくのももったいないですよね。

だから、家賃の一部だけを金融商品に回して運用益を狙っていきます。

今は積立NISAもありますし、非課税で小額から金融商品へ投資が可能です。

不動産投資と同じで長期投資をオススメします。

まとめ

以上で不動産投資の７つのキャッシュポイントについての記事でした。

アパートやマンションを所有すると、家賃や売却益だけでなく様々なキャッシュポイントを得ることが可能です。

得たお金は、修理修繕に使ったり、銀行への見せ金にする、金融商品へ投資するなどいろいろあります。

これだけ魅力があるにもかかわらず、不動産投資を始めないのはもったいないですね。