不動産投資の融資

不動産投資の融資 トレンド金融機関【三井住友トラストローン&ファイナンス】

不動産投資の融資 トレンド金融機関【三井住友トラストローン&ファイナンス】

この記事は

2020年の不動産投資の融資が出てるトレンド金融機関について知りたい

融資環境が悪いなかでも融資してもらえそうな金融機関について知りたい

このような疑問に答えていきます。

 

スルガ銀行の問題以降、不動産投資への融資が厳しさを増しております。スルガ銀行を中心に今まで融資に積極的だった金融機関がどんどん減ってきています。

 

そんな中、不動産産会社がある金融機関に流れていきました。その金融機関が三井住友トラストローン&ファイナスです。

 

ここは三井住友信託銀行が100%出資している金融機関になります。

 

融資が出ている時は、敬遠されがちでしたが融資環境が変わった今、不動産会社や不動産投資家から重宝されています。

 

この記事を読んでいただくことで、三井住友トラストの特徴や狙うべき物件などがわかるようになります。

 

今年こそ不動産投資を始める、とお考えの方の強い味方になりますのでぜひ、最後までご覧ください。

 

Youtubeでも解説しています。

三井住友トラストで融資に必要な属性

三井住友トラストで融資に必要な属性

職業

アパートローンを扱っている金融機関は職業を会社員に限定しているところが多い。しかし、三井住友トラストについて会社員に限定していません。

 

事業をしている自営業や会社経営も相談可能です。その他にも外国籍の方や起業してまもない人など幅広く対象となっています。

年収

年収は500万ぐらいから可能性があります。オリックス銀行や地方銀行などに比べれば年収のハードルは低いといえます。

住所

特に縛りなし

既存借入

他行で借入れがあっても問題視されないケースもあり。

個人・法人

個人でも法人も対象 資産管理法人もOK

自己資金

通常は物件価格に対して80%ぐらいまでしか評価が伸びません。しかし、共同担保の評価次第でもう少し融資金額が伸びたりします。

不足した場合には自己資金の投入もしくは他でファイナンスする必要があります。

融資可能エリア

融資可能エリアは首都圏(本店、支店の周辺)

三井住友トラストローン&ファイナンス

融資可能額

3億円以内となっていますが、3000万〜7000万ぐらいの価格帯が比較的融資が出てるイメージです。

 

三井住友トラスト 融資の特徴

三井住友トラスト 融資の特徴

特徴1 高金利

金利については3・9%になります。年齢が50代になったり団体信用生命保険に加入すると4%〜5%と、さらに高金利になります。

 

また、借入れ金額が5000万以上になると、金利優遇があります。3・9%の金利が2.9%まで金利が下がります。

特徴2 くせのある物件も融資対象

通常の金融機関では融資がでない物件も融資対象になります。

容積率オーバー
建ぺい率オーバー
接道なし
ボロ物件
耐用年数オーバー

このような通常では融資が厳しい物件も融資対象になるのが特徴です。

特徴3 長期の融資期間

通常の金融機関であれば、建物の耐用年数内しか融資期間がのびません。しかし、三井住友トラストは耐用年数オーバーの物件でも長期の融資が可能です。

RC 60年ー築年数

木造 50年ー築年数

特徴4 共同担保が必要

三井住友トラストの代表的な特徴が「共同担保」が必要なことです。共同担保は借入れのある自宅や収益物件でも共同担保になるケースもあります。

三井住友トラストの戦略として、共同担保を現金購入してから融資の打診をしていく方法があります。この際に注意しなければいけないのは、共同担保のエリアです。共同担保はどこでもよいわけではく、エリアが限られています。あまりにも田舎だと共同担保として認めてもらえません。共同担保用に不動産を購入する際は、共同担保になるエリアかどうか事前に確認することをオススメします。

三井住友トラストを利用した物件戦略

三井住友トラストを利用した物件戦略

場所 都市圏
利回り 10%〜
築年数 築20年以上
立地がよければくせのある物件もアリ

エリアは支店周辺なので限定的になります。

表面利回りは10%前後はほしいところです。

高利回りなので、築年数は古くなる傾向にあります。

立地がよければくせのある物件(再建築不可など)もアリですね。

【例】
物件価格3000万
初期費用 250万
木造
築年数20年
表面利回り10%
金利3・9%
融資期間30年
空室率5%
年間ランニングコスト20%

シュミレーション シュミレーション

利回り10%、融資期間25年もしく30年で返済比率は、56%、62%になります。

三井住友トラストのデメリット

・金利が高く元金が減るのが遅い
・借換えしにくい
・融資実行時に手数料がかかる(融資金額の1・62%)
・解約時は残った元金に対して2%の違約金が発生

金利が3・9%と非常に高金利かつ長期融資のため元金の減りが遅いです。そのため長期保有のつもりで購入するべきです。

 

借換えは、トラストの特徴(耐用年数オーバー、再建築不可など)を考慮するとあまり期待できません。

 

借換え時には、元金に対して2%の違約金もありますし、長期保有前提がよいかとおもいます。

 

長期保有するには、修理修繕も発生するので規模拡大してキャッシュを積み上げる必要があります。

 

長期保有をするのであれば、購入前の賃貸需要のリサーチがとても重要です。出口戦略が心配であれば、購入する物件価格を3000万以下に抑えて購入し、将来現金で購入できるロットにしておくのもよいかもしれません。

 

まとめ

年収のハードルが低い、幅広い層が融資の対象などハードルは低いですが、デメリットもあります。

 

高金利で長期融資で元金が減りにくい、借換えしにくい、将来の買い手が融資を使いにくいなどがあります。

 

しかし、2020年1月現在の厳しい融資環境でも融資がどんどん実行されているのも事実です。

 

メリットデメリットをきちんと理解した上で利用していくべきだと思います。

 

以上、三井住友トラストローン&ファイナンスについての解説でした。

 

 

 

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