不動産投資の始め方

中古アパートは満室物件とガラ空き物件どちらを購入するべきか?

中古アパートは満室物件とがら空き物件どちらを購入するべきか?

この記事では

・これから不動産投資を始める人
・不動産会社から提案を受けた物件の収支は良いけど空室が多くて悩んでいる

不動産会社から中古アパートの提案を受けたときに、収支は良いけどレントロールを見たら空室だらけだと買うか悩んでしまいますよね。

不動産投資の初心者は失敗してしまうかもと思って、空室物件は見送りがちです。

今回の記事では中古アパートを購入する時に、満室物件のメリットやデメリット、どちらを購入するべきか具体的に解説していきます。

YoutTubeでも解説しています。

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中古アパートが満室時のメリット・デメリット

中古アパートが満室時のメリット・デメリット

入居が満室時のメリット

中古アパートが満室時のメリットは明確です。

メリットは購入した翌日から家賃収入が発生することです。

入居者が満室になっている中古アパートを購入すれば、最初から家賃収入が最大になります。

家賃収入が最大であれば、銀行返済やランニングコストを差し引いても収支がプラスになります。

初心者からしてみれば安心して購入できるのが満室物件の特徴です。

入居が満室時のデメリット

入居が満室時のデメリットですが、まず表面利回りが低いです。

つまり販売価格が高くなりがちです。

満室物件とガラ空き物件を比較すると満室物件の方が利回りが低いです。

中古アパートの売主さんが満室ということを背景に相場よりも強気で販売しているケースが多くあります。

もうひとつのデメリットは、部屋の状況がわからないことです。

満室になっている中古アパートを購入した後に必ず退去が発生します。

退去が発生したら部屋の中をきれいに清掃して、原状回復する必要があります。

中古アパートの怖いところが、退去後の原状回復です。

もし仮に退去した人の入居期間が10年以上の場合、原状回復費用は高額になります。

部屋の間取りや広さにもよりますが、原状回復だけで数十万発生することがあります。

さらに、アパートは部屋が複数になります。

突然、退去が連続で発生したりもします。

連続で退去となれば原状回復費用もどんどん増えてきます。

入居者さんが部屋をきれいに使ってくれているならよいのですが、入居者全員がきれいに使ってくれるとは限りません。

満室の中古アパート購入時は部屋の中を見ることができないので注意が必要です。

中古アパートがガラ空きの時のメリットデメリット

中古アパートがガラ空きの時のメリットデメリット

ガラ空き物件のメリット

ガラ空き物件のメリットは利回りが高いことです。

よくネットで物件を探していると、利回りが非常に高い物件があります。

しかし、資料請求してみると入居者が全然入っていない物件ということがよくあります。

入居率が低い物件は安く売られています。

入居率の低い物件が安いのは理由が他にもあります。

例えば、建物をメンテナンスを全くしていない、購入前のアパートオーナーが全然入居づけの活動をしなかったなどいろいろあります。

利回りが高いので、きちんと入居者を集められればかなり収益性がたかくなるのがメリットです。

中古アパート購入時に部屋の中を見ることができる

他にもメリットがあります。

空室が多いということは、中古アパート購入時に部屋の中を見学できることです。

中古アパート購入時には部屋の中を見ることはできませんが、空室であれば当然部屋の中を見ることができます。

部屋の中を見ることができれば、すぐに貸し出すことができるのか、清掃だけすればよいのか、リフォームの必要があるのかが、はっきりわかります。

もし仮にリフォームが必要であれば、リフォームを理由に値引きしてみるのもありです。

売主さんが不動産会社の場合は空室になっている部屋をきれいにリフォームしてから引き渡してくれるケースもあります。

部屋の中の状態がわかることで、中古アパート購入後の退去時における原状回復費用を予測することが可能になります。

ガラ空き物件のデメリット

ガラ空き物件のデメリット

融資が厳しい

中古アパート購入するにあたってほとんどの人が銀行融資を利用します。

銀行が融資できるかどうかを判断する際に、資金を借りる人の属性に加えて融資の対象物件について調べます。

銀行の物件評価のやり方は銀行によって異なります。

融資対象物件がきちんと問題なく返済できるかどうかをチェックしていきます。

チェックの際に入居率がが低いと融資が不利になります。

完全な断りではなく、物件価格の3割ぐらいは自己資金を入れてくださいと言われたりします。

つまり、ガラ秋空き物件を購入するときは現金がないと購入できません。

例えば4000万円のガラ空き物件を購入しようとします。

物件価格の3割というと1200万が不足になります。

さらに、物件とは別に初期費用がかかりますので追加で300万ほど必要です。

1200万と300万と合わせて1500万が必要になります。

1500万を自己資金として投入できる人はそう多くはありません。

実質的に銀行は断りということです。

ただ、物件次第では銀行評価が伸びて自己資金を抑えられるケースはあります。

ガラ空き物件は融資が苦戦することを覚えておきましょう。

最初は持ち出し状態が続く

もし仮にガラ空き物件を購入できた場合は、持ち出し状態が続きます。

持ち出し状態とは、家賃収入よりも銀行への返済やランニングコストの方が大きくなっている状態です。

不動産会社によっては引き渡しから半年から1年ぐらいの家賃保証があります。

家賃保証とかがなければ購入した時点から赤字のスタートになります。

賃貸需要のリサーチは徹底する

ガラ空き物件を融資を使って購入した場合、赤字になりやすいです。

大切なのは購入した後です。

きちんと入居者を決めることができれば問題ありません。

入居できるかどうかは、購入前のリサーチが非常に重要です。

家賃設定が適正かどうか、需給バランスなどしっかりとリサーチするべきです。

まとめ

まとめ

満室物件とガラ空き物件についての記事は以上となります。

満室物件とガラ空き物件どれぞれメリット、デメリットがあります。

初心者のうちは高い入居率の物件を選びますが、経験を積んでくると空室の多い物件のほうが買いやすいです。

これから不動産投資を始める人は、満室物件とガラ空き物件の特徴をよくつかんでから物件選定していくべきですね。

 

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