不動産投資の始め方

レオパレス21の中古アパートは購入するべきか?

レオパレス21の中古アパートは購入するべきか?

レオパレス21の中古アパートがかなり売り出されているのはご存知でしょうか。

楽待で「レオパレス」と検索してみただけで50件以上の物件情報がありました。

最近は会社の決算や従業員のリストラで話題になっていました。

レオパレス自身が保有しておるホテルやアパートを売りまくっているようです。

オーナーさんも売り出している人が増えてきたような感じがしますね。

売りだされている物件情報をたまに見ると、利回りも高くて気になる物件も出てきています。

これからアパート経営を始めようとする初心者の人が今話題のレオパレス21の中古アパートを購入しようと思ったらけっこう不安ですよね。

この記事を読むことで

・レオパレス21の物件の特徴がわかるようになる
・不動産投資の初心者がレオパレスの中古アパートを買うべきか
・レオパレスの中古アパート購入時どのようなところに注意するべきか

上記3点がわかるようになります。

ちなみに実は私は、昔レオパレスで建築営業をやっていたんです。

社宅として今問題になっているアパートにも住んでいたことがあります。

そのあたりのこともお伝えしていこうと思います。

レオパレス21の問題物件の特徴について

レオパレス21の問題物件の特徴について

まず最初にレオパレスがニュースで話題になった界壁についてお話しします。

界壁とは、アパートの部屋の間を区切る壁のことをいいます。

界壁がないと火事になったときに延焼が早くなったり、隣の部屋の声がきこえてしまったりします。

界壁は天井裏に達するように作っていないといけません。

しかし、レオパレスが建設したアパートにはその「界壁」が天井裏に達していませんでした。

そんな問題のあるアパートが全国に約3万棟あると言われています。

レオパレスの物件の特徴は軽量鉄骨、箱のような形をしていたり、白と緑、白と茶色など縞模様が特徴的です。

実際に私も社員時代に今問題になっている物件で「ゴールドネイルシリーズ」に住んだことがあります。

今でも覚えていますが、確かに隣の部屋で話している人の話し声がまるぎこえでした笑

あと、布団を引いていたのですが布団の下に虫が住み着いたりするのが嫌になって結局引っ越してしまいました・・

おそらく界壁はなかったのだと思います。

話しを戻しまして、レオパレスの物件名や外壁塗装とかでレオパレスの中古アパートって社員でなくてもけっこうわかりやすいです。

しかし、中には過去にレオパレスとサブリリース契約を打ち切ってアパート名を変更したり、外壁塗装をしている物件もあります。

購入した後に気付いて、実は建物に問題があったということにならないように気をつけてくだささい。

レオパレスの中古アパートは購入するべきか

レオパレスの中古アパートは購入するべきか

結論から言うと、相場よりかなり割安でないと購入はきびしいかと思います。

その理由は全部で3つあります。

1つ目はレオパレスの部屋が遮音性が低い、耐火性が低いなどの悪評がさらにひろまったからです。

レオパレスのアパートの壁が薄いとかは前から有名でした。

界壁問題が浮き彫りになってからは、さらに悪評がひろまっています。

実際にレオパレスの入居率は80パーセントを切っている状態です。

どうせ住むなら少しでも遮音性が高いアパートに住みたいですよね。

先述のとおりアパート名や外壁塗装すればわからないかもしれませんが

レオパレスの物件は独特なものが多く素人でもレオパレスのアパートと判断できます。

レオパレスとわかると「じゃあやめておこう」と思う入居希望者がいるはずです。

これは賃貸需要が少なくなるわけですから賃貸経営としてはマイナスです。

2つ目に理由は融資が厳しい点です。

投資家がレオパレスの中古アパート購入するにあたり銀行へ融資の打診をします。

そうすると銀行によっては「レオパレスのアパートは融資NG」というケースがあります。

いくら良い利回りだとしても融資を受けられなければ購入することができません。

私の不動産投資仲間は小ぶりのレオパレスアパートを現金で購入していた人が2人います。

2人とも融資は相談にならなかったと言っていました。

銀行によっては融資可能なところもあると思いますが、そのような銀行は少ないと思います。

3つ目の理由は割安物件はたくさんあるものではないという点です。

レオパレスのオーナーはほとんどが地主です。

つまり土地から購入してアパートを建築したわけではありません。

つまり土地代がかからなかったので、良い利回りで運営していたかというとそうではありません。

土地代はないものの、建築費の利益率が異常に高くて有名でした。

そのため土地代が必要なかったとしても建物があまりにも高いため表面理回りはかなり低いのです。

その資金については銀行から借りるわけです。

金利は地主さんだからかなり低金利で借りている人が多いです。

返済期間次第では残債が少ないこともありますが、まだまだ残債があって低い表面利回りでしか売れないオーナーさんもいます。

楽待で売り出されている中古アパートのなかには、エリア、築年数、を考慮するとかなり表面理回りが低いものがあります。

利回りが低いレオパレスの物件を見ると「まだ残債かなりありそう」と思うわけです。

つまり、レオパレスの中古アパートは割安物件だけでなく残債がたっぷりある割高物件もあるのです。

では、どんな物件であれば購入してもいいかというと物件価格が土地値に近いアパートです。

レオパレスのリスクは建物にあります。

レオパレスだから入居が決まらないとか、もしかしたら見えない瑕疵があるかもしれません。

しかし、物件価格が土地値に近ければ建物を壊して土地として理由できる可能性があり、リスクヘッジできます。

レオパレス21の中古アパートを購入するときの注意点

レオパレス21の中古アパートを購入するときの注意点

レオパレスのアパートを購入するときに注意したいのが、立地です。

レオパレスは全国に拡大しているときに賃貸需要のないところにまで建築をどんどん進めていきました。

だから、物件によっては入居づけに苦労するものもあります。

場所によっては、ある一定のエリアにレオパレスを建築しすぎて供給過剰になっているところもありますのでご注意ください。

まとめると、レオパレスの中古アパートは物件価格が土地値に近いものでないと購入するのはリスクが高いと思います。

もし購入する際は、他にも賃貸需要や入居付が問題ないかなど注意してください。

今回の記事は以上になります。

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