空室対策の方法とは？満室にして収入を最大化する４つの方法

不動産投資の空室リスクの対策について知りたい、所有している物件の空室がなかなか埋まらない、

このような疑問に答えていきます。

 

Youtubeでも詳しく解説しています。

 

空室対策はまずリサーチをして弱点を探す

 

空室対策の基本はリサーチになります。自分が所有している物件の空室が埋まらない原因は主に２つあります。

空室の原因の１つは自分が所有している物件が世の中の人に知られていない可能性があります。空室を埋めるためにはまず自分の物件が空室になっていることが広告されているか確認します。

広告されているかどうかの確認方法

自分が所有している物件の空室情報がポータルサイトに掲載されているか確認をします。管理会社の中には掲載しないことあります。自分の物件管理を任した管理会社がもしポータルサイトに掲載しないようであれば、他の管理会社へ切り替えるべきです。

 

今は９０%以上の入居希望者がネットで部屋を探します。ポータルサイトに掲載しないということは入居募集していないのと同じです。だから必ず掲載してもらいます。

 

次は管理会社の担当者にお願いして、１ヶ月でどれくらい反響があったかなど確認をします。

 

管理会社の担当者への確認事項

スーモやホームズなどに掲載したページが何件閲覧されたを、管理会社の担当者に確認してもらいます。

 

もし閲覧件数が少ないのであれば、その原因を調べなければなりません。

 

閲覧件数や内見数が少ない原因

一番よくありがちなのは、部屋の写真が悪いケースです。 部屋の中が暗かったりすると、とても印象が悪くなります。先述したように入居希望者のほぼ全員がネットから部屋の目星をつけます。だから写真が大事になってくるのです。

写真がきれいに写っているかどうか確認しましょう。

 

家賃設定も最も重要です。家賃設定が適正かどうかネットで近隣の競合物件をまずは調べます。そして管理会社の担当者に家賃設定が適正かどうかをヒアリングします。この家賃設定を間違ってしまうと、反響が一気に減りますので、慎重に設定していきます。

 

家賃設定以外にも初期費用の相場を調べます。部屋を借りるときは仲介手数量や敷金、礼金などコストがかかります。このコストですが、相場よりも高いと反響が少なくなってしまいます。

 

例えば、地方では物件の敷金、礼金が両方ともゼロが当たり前のエリアがあります。そのエリアで高い敷金や礼金を設定していたら反響が減ってしまいます。

 

近隣の競合物件と比較して初期費用に魅力があるかないか確認しましょう。

 

そして、キャッチコピーも非常に大事です。よくあるのが、日当たり良好、コンビ二も近くて住環境抜群です、このようなキャッチコピーです。

 

しかし、このような文言はありきたりです。キャッチコピーのポイントは「誰に、どのようなメリットがあるか」です。

 

例えば、単身者向けであれば、「学生のいる親御さん向け、初期費用◯万円だけで住めます」この文章だと、学生のいる親向けに初期費用を抑えて住むことができると明確です。

 

キャッチコピーが魅力的かどうか確認しましょう。

成約しなかった理由を確認する

管理会社の担当者に内見数と同時に成約しなかった理由は何だったのかを確認します。この原因を明確にしていかないと対策が打てないからです。

 

家賃設定、初期費用、部屋の設備、立地など、入居希望者は様々な理由で断ります。断りの理由を聞いたら今後のために修正できることと、できないものがあります。

 

修正できるものとしては、家賃設定、初期費用、設備面です。反対に修正できないことは立地、階数とか、変えようがないパターンです。

 

修正できるものについて、すぐに対応します。

空室対策〜仲介管理会社、自身で集客する

空室の原因リサーチが終わったら、次は空室情報を管理会社と自分自身で広告していきます。

空室情報の広告するために管理会社にしてもらうこと

 

物件管理を任した管理会社にFAXで他の管理会社宛てに空室情報を送ってもらいます。その際は、FAXを送られた管理会社にメリットがないとなので、入居を決めてもらった際には広告宣伝費を◯ヶ月つけるなどをきちんと伝えます。

あとは、物件管理を任した管理会社が外回りで他の管理会社に回っているときに空室情報がわかる資料を持って営業をしてもらいます。

 

空室の情報を自分自身で広告する方法

管理会社だけに広告を任せるのではなく、自分自身でも広告していきます。

 

自分で空室情報を広告する方法

大家さんの中には自分が所有している物件の空室情報を掲載する専用のホームページをつくている人もいます。ただ、すぐにアクセスが増えるわけではないので、長期の取り組みになってきます。

 

今はホームページがなくても、ネット上の掲示版ジモティを使ったり、大家さんが直接入居者を募集できるウチコミというサイトががあります。

 

これらのサイトに自分が所有している空室情報を掲載して募集をしていきまます。私も掲載して過去に入居者が決まったことがありました。

 

リアルの活動でも広告は可能です。それは大家さん自身が物件近くの管理会社を回る方法です。この方法は、空室情報が掲載している資料（マイソクと言います）を持って挨拶がてら管理会社に入居づけのお願いをするのです。

 

飛び込みで回ってもよいですし、事前に電話をして管理会社の店長にアポをとると良いです。そして、面談時には空室の強みを伝えていきます。この時は成約した際には、広告宣伝費をいくらお支払いするかはっきりと伝えます。

 

大家自身の名刺を作って持っていくと覚えてもらいやすく効果的です。

 

チラシをまくのも有効です。これは空室情報を記載したチラシを物件周辺に配っていきます。具体的には物件周辺のアパートやマンションです。

 

なぜ、賃貸物件にチラシまきをするかというと、賃貸物件に住んでいる人は「もっと安い家賃のとこがあれば引っ越したい」「更新を機に引っ越したい」という人が多いからです。

 

チラシの配り方ですが、自分で配ってもよいし時間がなければポスティングの代行会社にお願いします。

空室対策〜モデルルームを作る

広告が進んでいくと、自然と内見件数が増えていきます。しかし、部屋に魅力がないとせっかく内見件数が増えても成約にいたりません。

 

では部屋にどのようにして少しでも魅力を持たせるかについて解説します。

方法は２つあります。

リノベーションをすると部屋の中が劇的に変化して、きれいになります。ただし、ネックな点とすればコストがかなりかかることです。

 

それなりの家賃がつけられるエリアならよいのですが、家賃２〜４万円ぐらいだとリノベーションにかけたお金を回収するのに時間がかかってしまいます。

だから、オススメは最低限の原状回復をしてモデルルームを作ります。モデルルームと言っても住宅展示場みたいなものではありません。どんなものをモデルのために準備すればいいか解説します。

モデルルームで必要なもの

内見は部屋に入る瞬間からが勝負です。まず玄関に入ったらかわいい玄関マットをおきます。そして、芳香剤を玄関近くに置いておきます。見た目だけではなく、匂いからも攻めていくのです。

 

リビングには小さいテーブルや椅子を置いて生活感がでるように演出をします。

 

細かい気遣いがとても重要です。例えば、引っ越しをするときは家電家具を持ち込むと思います。その際に部屋の中の間取りや家電家具を置くところの奥行きや幅、高さなどがどれくらいの長さか調べておくと便利になります。

 

その長さを調べるのに間取り図とペン、メジャーがあれば帰宅後に今使っている家伝家具がそのまま置けそうかどうかイメージしやすくなります。

 

あと、私はプレゼントを置いています。その中身は新しい生活をした際に必ず必要になる小物などです。例えば、洗剤、ガムテープ、ゴミ袋などです。そのプレゼントの中身自体に魅力があるかというとありません。

 

しかし、気配りのできる大家さんということで好印象を与えることが可能です。

 

最後のもうひと押しに必要なのがメッセージボードです。何のメッセージを書くかというと、いつまでに入居してもらえたら初期費用◯万円で住めます、ディズニーランドのチケットをプレゼントなど、他の物件との差別化をするのです。

 

管理会社の担当者にも強く言ってもおらうように事前にお願いをしておきます。

空室対策〜管理会社の担当者と蜜に連絡をとる

最後に大事なことをお伝えします。入居者を主に募集してくれるのは管理会社の担当者です。だから、管理会社の担当者とは常に連絡をとりコミュニケーションをとる必要がありまうす。

そのために、電話、メール、LINEでいつでも連絡が取れるようにしておきます。一番やってはいけないのは、こちらから連絡をしない、管理会社から連絡があっても折り返しの連絡しない、とかです。

 

特に大事なのは、あともうひと押しで入居が決まりそう、家賃交渉を受けてて大家さんに連絡したけど連絡とれず、そして成約ならずとかです。

 

そのようなときは緊急性が高いわけです。普段管理会会社からの連絡内容は退去のお知らせ、修理修繕が発生などの連絡が多いですが、時々どのような緊急性の高い連絡があります。

したがって、管理会社からの連絡はすぐにでる、出れなくても即折り返しの連絡をすることが重要です。

 

以上、空室対策の方法についての解説でした。