不動産投資の融資

不動産投資の初心者にオススメの金融機関-日本政策金融公庫

不動産投資の初心者にオススメの金融機関-日本政策金融公庫

この記事は

・不動産投資の初心者にオススメの金融機関について知りたい
・どこの金融機関で融資を受ければいいか分からない

このような人向けに答えていきます。

 

Youtubeでも解説しています。

不動産投資を始めるなら日本政策金融公庫がオススメ

不動産投資を始めるなら日本政策金融公庫がオススメ

日本政策金融公庫がオススメな理由

・社会的弱者に融資をしている
・会社員、起業家、個人事業主にも融資をしている

日本政策金融公庫は政府系の金融機関になります。だから通常の金融機関とは異なり利益を追求するだけでなく、これから創業する人や個人事業主、中小企業に加えて若者や高齢者などの社会的弱者に対して支援していく考えがあります。

 

例えば、若者であれば29歳まで、反対に55歳以上の高齢者に優遇したりもします。さらに女性の社会進出を応援するために女性に対して積極的に融資をすることもあります。

 

また、会社員の人が不動産事業を始めるときも相談することが可能で、実際に私も最初の1つ目の物件は日本政策金融公庫で融資を受けて購入しました。

日本政策金融公庫の特徴

日本政策金融公庫の特徴

・金利は1%〜2・5%

・耐用年数オーバー

・エリアは全国

・融資金額は4800万が上限

・融資機関は10年〜15年

・自己資金2〜3割必要

・新設法人可能

金利についてはかなり低めです。通常の金融機関であれば創業時の金利は高めですが、1%代〜2・5%ぐらいのケースが多いです。

 

耐用年数は、耐用年数オーバーで融資可能です。しかし、融資期間10年もしく15年と非常に短いため、高利回り物件でないと厳しいです。

 

エリアについてですが、日本政策金融公庫は全国に支店があるのでかなりエリアについては広いです。

 

融資金額は4800万が上限と言われています。不動産投資で融資が実行されたケースを聞くと4800万未満のものが多いです。

 

自己資金は物件価格の2〜3割ぐらい投入する必要があります。1000万の物件であれば200万〜300万円です。不動産購入時の初期費用も考慮すると300万〜400万必要になります。

 

個人でも法人でも融資可能です。一般的な金融機関だと新設法人に対応してくれないケースがありますが、日本政策金融公庫は新設法人でも対応可能です。

日本政策金融公庫を利用した不動産投資の活用方法

どのような物件を購入するべきか

どのような物件を購入するべきか

・耐用年数オーバーの築古物件

・高利回り

・地方

日本政策金融公庫の融資を利用して、どのような物件を購入するべきかというと耐用年数オーバーの高利回り物件です。

 

なぜなら、融資期間が10年もしくは15年と短いからです。この融資期間の短さだとかなりの高利回り物件でないと収支に問題があります。

 

自己資金を投入できる方はよいのですが、限られた資金で始めようと思っている人は高利回り物件を狙っていく必要があります。

 

そうなると、利回りが低い都会ではなく自然と地方になる地方物件になってきます。

 

表面利回りはどれくらい必要なのか?

表面利回りはどれくらい必要なのか?

・融資期間10年なら16〜18%
・融資期間15年なら12〜14%

無理のない返済計画にするには、自己資金をどれくらい投入するか、融資期間が10年なのか15年なのかで、必要な表面利回りは変わってきます。

以下融資期間が10年と15年になった場合、自己資金を150万(フルローン)の場合と物件価格の2割(400万)を投入した場合のシュミレーションになります。

 

【例】

・物件価格2000万

・購入時の初期費用150万

・空室率5%(年間満室年収に対して)

・年間ランニングコスト20%

・金利は2%

【シュミレーション1】

融資期間10年 自己資金は初期費用150万円のみ(フルローン)

不動産投資シュミレーション

返済後の利回り2%を以上という基準を設けた場合には、表面利回りは17.5%必要になります。

 

【シュミレーション2】

融資期間10年 自己資金は物件価格の2割(400万)

不動産投資 シュミレーション 不動産投資シュミレーション

返済後の利回り2%を以上という基準を設けた場合には、表面利回りは15.65%必要になります。

 

【シュミレーション3】

融資期間15年 自己資金は初期費用150万円のみ(フルローン)

不動産投資シュミレーション

不動産投資シュミレーション 返済後の利回り2%を以上という基準を設けた場合には、表面利回りは13.15%必要になります。

【シュミレーション4】

融資期間15年 自己資金は物件価格の2割(400万)

不動産投資シュミレーション 不動産投資シュミレーション

返済後の利回り2%を以上という基準を設けた場合には、表面利回りは11.75%必要になります。

表面利回りがどれくらい必要なのかは、

・どれくらい自己資金を入れるか
・融資期間はどれくらいの期間なのか
・返済後利回りの基準をどれくらいにするか

この3つのポイントで変化してきます。

自分自身の自己資金がどの程度投入できて、どれくらいの返済後利回りを目指すのかを考慮して、表面利回りの目安を決めていきましょう。

日本政策金融公庫の開拓方法

日本政策金融公庫の開拓方法

・自分で開拓
・不動産会社からの紹介

自分で開拓する方法

自分で開拓する方法

 

まず自分で開拓する方法についてですが、基本は自分が住んでいる自宅の最寄りの支店からアプローチをしていきます。

 

購入を検討している物件所在地の最寄り支店で相談できることもありますが、支店によっては自宅近くの支店で相談してくださいと言われてしますことがあります。

 

購入を検討している物件もしくは、購入する気はないけど感触をつかむための物件資料を用意します。

 

そして、最寄りの支店へ連絡してアポを取り、担当者と面談を行うのです。その際に注意点があります。

 

それは、不動産投資ではなく、不動産事業と言うことです。これは日本政策金融公庫に限った話しではありませんが、金融期間は通常投資のための資金は融資をしてくれません。

 

だから、投資とは言わずに不動産事業と言わなくてはいけません。

 

面談時に必要な書類などは、担当者が教えてくれますのでメモとペンの用意を電話をする前にしておきましょう。

融資の本申込みは最初が肝心です。日本政策金融公庫では顧客データは全国の支店で共有できるらしく、融資の本申込みをして否決されたデータを共有できるそうです。自分で持ち込み、否決をくらってしまうと他の支店でも融資を受けることが厳しくなるので、注意が必要です。

 

不動産会社の紹介で開拓する方法

不動産会社の紹介で開拓する方法

もうひとつの開拓方法は、不動産会社からの紹介です。私はこちらの方法をオススメします。なぜなら、日本政策金融公庫の不動産投資に対する融資姿勢はとても流動的です。

 

つい最近まで積極的に不動産投資の融資をを積極的に実行していた支店や担当者も、上司が変わったり、融資に積極的だった担当者が転勤してしまい、一気に融資が引き締まってしまうことがよくあるのです。

 

日本政策金融公庫で少しでも有利な条件で融資をうけるためには、融資に積極的な支店や担当者とつながる必要があります。どうすれば、そのような人脈を作れるか解説します。

 

それは、日本政策金融公庫と強いパイプを常に持っている不動産会社を開拓するのです。不動産会社の中には日本政策金融公庫を利用した物件提案が得意な不動産会社が存在します。

 

しかし、数は少ない気がします。なぜなら、日本政策金融公庫でで受けられる融資には上限学があり、つまり売り上げが少なくなってしまうからです。不動産会社によっては日本政策金融公庫の案件は全く扱わない業者もいるぐらいです。

 

日本政策金融公庫に強い業者開拓ができれば、この金融機関にぴったりの物件を提案してくれます。

 

融資に強い不動産会社の開拓方法についてはこちらの記事を参考にしてください。

 

 

以上、日本政策金融公庫についての記事でした。

 

 

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