新型コロナウィルスで景気悪化 不動産投資への影響はどうなるのか？

この記事では

このような方を対象に解説していきます。

新型コロナウィルスが中国で流行りだしたのが２０１９年１２月。

新型コロナウィルスは全世界へと蔓延してしまいました。

こん記事を執筆している時点（２０２０年４月１２日時点）では、アメリカの死者数はイタリアを上回り２万人を超えてしまいました。

まだまだ収束の見通しがつかない状況です。

新型コロナの影響を受け、日経平均は暴落、GDPはマイナスなど株価や経済指標が悪化しています。

今回の記事では新型コロナウィルスが不動産投資へ与えるのは、不動投資家がどのような行動をとっていくべきか解説していきます。

不動産投資への融資が厳しくなる　影響①

もし仮に今後景気が悪くなってくると、銀行は融資を引き締めてきます。

融資が厳しくなると、不動産を購入できる人が少なくなります。

不動産を購入できる人が減ってくると、不動産の価格は下がり利回りが上がっていきます。

不動産を購入できる人は限定的になってくる

不動産への融資が厳しくなると、不動産の銀行評価が伸びにくくなるため自己資金が必要になってきます。

例えば、５０００万円のアパートを買うために銀行へ融資を打診したとします。

すると、銀行は４０００万円までは融資可能と言ってきます。

不動産を買うためには初期費用が５０００万以外に４００万ほど必要です。

総額５４００万円に対して、４０００万までであれば融資となります。

そうなると、不足している１４００万円を自己資金として投入しなければなりません。

自己資金が潤沢な人については、資金投入をすれば購入することは可能です。

しかし、反対に資金が潤沢にない人は資金が足りないため諦めるしかありません。

もし景気が悪くなって銀行融資が厳しくなったら、資金がある人は購入できて資金が少ない人は購入できない状態になります。

収入減少によって融資が厳しくなる　影響②

景気が悪くなると、企業の業績が悪くなります。

新型コロナウィルスの影響で、幅広い業界の売り上げが減少しています。

企業の業績が悪くなれば、給与カットやリストラが発生してきます。

実際に派遣切りを実施したり、従業員を解雇する企業が出てきました。

不動産投資を融資を受けて始めるのであれば、職についているのは必須です。

また、職があったとしても収入が大きく下がってしまうと、融資を受けにくくなってしまいます。

だから、新型コロナウィルスの影響で企業の売り上げが下がると給料が減り融資を受けにくくなります。

法人の賃貸需要が減る

アパートやマンションの部屋を借りてくれる人は個人だけではありません。

法人名義で借りてもらえることもよくあります。

法人名義でアパートやマンションを借りて、借りた部屋を派遣社員や正社員に社宅として使ってもらうのです。

新型コロナウィルスの影響で企業の業績が悪くなってくると、リーマンショックんときのように派遣切りやリストラが発生してきます。

そうなると、法人名義で貸していた部屋が大量に解約されてしまいます。

対策は一部の法人に賃貸需要を依存しない

よく購入を検討しているアパートやマンションの入居者を確認すると、ある会社の従業員しか住んでいない場合があります。

法人でまとめて部屋を貸していると、退去の心配が少ないメリットがあります。

しかし、企業の業績が悪くなるとコストカットのため一斉退去されて解約なんてこともありえるわけです。

購入しようと思っている物件の入居者が一部の企業の賃貸需要に依存していないか注意しましょう。

不動産会社の倒産・撤退　影響③

新型コロナのウィルスの影響で融資が厳しくなった場合、不動産会社が倒産する可能性があります。

不動産を購入する人の多くは銀行融資を利用します。

銀行融資が厳しくなるということは購入できる人が減りますので、不動産会社の影響も出てきます。

数年前に起きたカボチャの馬車問題以降、アパートやマンションへの融資が厳しくなりました。

融資が厳しくなった影響で当時有名だった水戸大家さんという不動産会社が倒産したのは記憶に新しいです。

今回の新型コロナウィルスの影響で倒産する不動産会社も出てくるかもしれません。

注意するべきは、新築アパートメーカーです。

以前あったのは、アパートを建築するための土地を購入、着工はしたもののアパートメーカーが倒産して建築がストップしてしまったという事例です。

中古物件と違って、新築物件は建築中に業者が倒産すると大変なことになりますので、注意が必要です。

新築アパートの工期が伸びる可能性　影響④

新型コロナウィルスの影響で新築アパートの完成時期が遅れる可能性があります。

理由は単純です。

新型コロナウィルスの震源地である中国のサプライチェーン寸断で建物を作るための建材が不足してしまうからです。

最近は実際に新築マンションなどで既に影響が出て完成が遅れている事例があります。

完成時期が遅れると仮定すると注意しなければいけないのが金利の支払いです。

新築アパート建築の際は、土地を購入するときには融資の実行を受けます。

そして返済が始まります。

アパートが予定通り、建築されれば問題ありませんが、完成が遅れた場合には家賃収入がないのに金利の支払いがある状況です。

これから新築アパートやマンションを購入する方は契約時に完成が遅れた場合の金利分は誰が負担するのか明確にしておくべきです。

民泊の影響は壊滅的

民泊はインバウンドが減り、壊滅的な状況です。

借入れをして建物を建築していた民泊事業者は完全に赤字になっている状態です。

民泊は新型コロナウィルスの収束を待つしかありません。

まとめ

新型コロナウィルスの収束は今のところ全く見通しがたちません。

しかし、考え方を変えてピンチはチャンスと考えるべきです。

もし仮にこれから本格的に不景気になれば不動産が安くなり、利回りは上がってきます。

つまり割安物件が増えてくるということです。

リーマンショックのときや、東日本大震災のときに割安物件を購入できた人はみんな利益を出して売却できました。

リーマンショックのあとは景気が悪くなり、先が全く見えない状況でした。

今も先が見通せないのは一緒です。

融資環境は厳しい時代ですが、不動産投資への気持ちは落とさずに行動していくべきだと思います。

Youtubeでも解説しています。