不動産投資の始め方

不動産屋が不動産投資をしない本当の理由

不動産屋が不動産投資をしない本当の理由

この記事では

本当に良い不動産があるなら不動産会社が買えばいいじゃん

「不動産会社から今回ご提案する物件はとても良い物件です!」と言われて「そんなに良い物件なら不動産会社が買えばいいじゃん」と思ったことありませんか?

今回の記事では、なぜ、優良物件を不動産会社や社長、社員が自身で購入しないのか解説していきます。

Youtubeでも解説しております。





不動産屋が不動産を買わない理由1

不動産屋が不動産を買わない理由1

本業の方が儲かる

不動産会社が不動産投資をしないのはま本業の方が儲かるからです。

不動産会社の売り上げについて解説します。

不動産会社は不動産を売りたい人と買いたい人を仲介するのが仕事です。

売りたい人と買いたい人を仲介した場合の報酬の限度額が決まっています。

不動産の仲介手数料の計算式

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万以上400万以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万以上 売買価格の3%+消費税

上記の計算式だと価格ごとの計算が必要になり、手間になってしまいます。

また,不動産は高額で不動産価格が400万以上の場合には速算式が使われます。

仲介手数料の速算式
(売買価格×3%+6万)× 消費税

例えば2000万円の不動産を仲介した場合

(2000万×3%+6万)×消費税=72.6万円になります。

なぜ、6万をプラスするかといと調整するためです。

最初に物件価格に対して3%を求めた上で、200万までにかかる手数料5%と3%の差額が2%になります。

200万×2%=4万円

200万から400万にかかる手数料4%と5%の差額が1%になります。

200万×1%=2万円

4万円+2万円=6万円が調整額となります。

不動産価格は400万以上が多いので、仲介手数料ん計算は速算式を覚えとくだけで用は十分用は足ります。

話しを戻しまして、不動産を売る人と買う人を仲介した場合、不動産会社から売る人と買う人の両方から仲介手数料がもらえます。

ちなみに売る人と買う人の両方から仲介手数料をもらう取引を「両手取引」といいます。

両手取引で1億円のアパートを仲介した場合、

(1億円×3%+6万)×消費税1.1=3366000円を売り主と買い手から受け取れることができるのです。

つまり、3366000円×2=6732000円です。

1億のアパートを両手で仲介するだけで、これだけ大きい売り上げができるのです。

不動産会社は転売でも儲けることが可能

不動産会社が両手取引した場合、一度の取引で大きな売り上げになることを説明しました。

もう一つ不動会社が大きく売り上げをあげる方法があります。

それが、不動産の転売です。

仲介とはちがって転売の場合は、不動産を売りたい人から不動産会社が一度買い取ります。

そして買い取った不動産を他の人に利益を乗せて転売するのです。

例えば、7000万円で購入した不動産を1億円で転売すれば3000万円が利益になります。

転売については仕入れ価格にもよりますが、大きく売り上げを伸ばす方法の1つです。

うまくいけば仲介するよりも大きく売り上げを伸ばすことが可能です。

不動産投資よりも儲かる

不動産会社が仲介や転売で儲かることを解説しました。

仮に1億円のアパートを両手取引すれば600万以上の売り上げになります。

では、不動産会社が銀行から融資を受けて1億円のアパートを買ったとします。

どのくらいの利益が残るかというと、年間200万もあればよいほうです。

本業をしたほうが明らかに効率も良いし、リスクをとらなくて済みます。

そして、不動産会社は従業員もいるために現金を常に持っておく必要があります。

不動産投資で資金を増やすよりも本業をしたほうが資金効率がよいわけです。

不動産屋が不動産を買わない理由2

不動産屋が不動産を買わない理由2

資金繰りが大事

不動産会社も企業ですので、社長だけでなく営業や事務など従業員がいます。

従業員がいれば給与や社会保険料など支払う必要があります。

安定した会社経営をするためには資金繰りが大切です。

会社に潤沢な資金があればよいですが、資金があまりないにもかかわらず不動産投資で資金を使ってしまっていては安定経営することができません。

また、不動産投資で得られる利益よりも先述したとおり本業の方が売り上げができるのが早いです。

売り上げができれば資金繰りは安定してきます。

したがって、不動産会社は不動産を買わずに本業の方を頑張るのです。

不動産を買っている会社や社長はいる

不動産を買っている会社や社長はいる

不動産会社は資金繰りのために購入しないと説明しました。

しかし、全ての不動産会社が買っていないかというとそういうわけではありません。

購入している不動産会社や社長は存在しています。

資金に余裕のある不動産会社や社長は良い不動産があれば購入しているのです。

実際に私の知り合いの不動産会社社長も都内のマンションを10個以上所有している方がいます。

つまり、不動産会社や社長は買ってはいるけど表に出して話していないのかもしれません。

ちなみに不動産会社の社員は不動産投資をしていないことが多いです。

なぜかというと、融資の問題です。

不動産会社の社員は固定給ではなく歩合制が多いです。

だから、高い年収でも銀行からは不安定な収入と見られて融資を受けられないケースがあります。

まとめ

まとめ

以上で不動産会社が不動産を買わない理由についての記事でした。

不動産会社は資金繰りがとても大切です。

不動産投資を自社でするよりも本業の方がキャッシュが増えて安定した会社経営が期待できます。

とはいえ、資金に余裕のある不動産会社は優良物件を購入しています。

不動産会社が不動産投資をしない背景をきちんと理解しておきましょう。

 

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