不動産投資の始め方

不動産投資で買ってはいけいないアパートの特徴3選

不動産投資で買ってはいけいないアパートの特徴3選

こん記事では

・不動産投資を始めたいけそ失敗したくない
・買ってはいけないアパートの物件の特徴を知りたい

このような疑問に答えていきます。

不動産投資で絶対に買ってはいけないアパートの特徴があります。

自分自身の努力でコントロールできるものは問題ありません

しかし、特徴の中には不動産投資家の努力ではコントロールできないものが含まれているからです。

今回の記事を読んでいただくことで、コントロールできないアパートを購入せずに済むようになります。

Youtubeでも解説しています。





不動産投資で買ってはいけないアパートの特徴【立地】

不動産投資で買ってはいけないアパートの特徴【立地】

浸水履歴がある

日本は温暖化の影響で台風やゲリラ豪雨による被害が年々拡大しています。

2019年は台風19号によって東日本大震災以来の大規模な被害となってしまいました。

台風が日本に接近するときに、不動産投資に影響があるのが水害です。

河川が反乱してアパートに被害が及ぶことが予想されます。

昨年も実際に被害に合ったアパートのオーナーは実際にいるはずです。

河川氾濫に対しては、火災保険で対応するという考えもあります。

しかし、できることなら自分が所有するアパートは被害にあいたくないですよね。

だから、購入前に検討している物件のエリアが水害にあいそうなところなのか確認します。

確認方法ですが、購入を検討している物件の市町村と「ハザードマップ」と入力してググってください。

ググってみると購入検討をしているエリアのハザードマップが出てきます。

ハザードマップを見ると、洪水したときにどれくらい浸水するのかが色ごとにわかるようになっています。

エリアによって、1m、2m、5m、浸水するかもしれないことがにわかるようになります。

2mとか5m浸水するところはできればさけたいです。

アパートの1階はかなりの高さまで浸水することが想定されます。

物件を購入する際は必ずハザードマップを確認してください。

アパートの近くに嫌悪施設がある

・火葬場
・風俗店
・反社事務所
・廃棄物処理情
・ガスタンク
・下水処理場
・刑務所

購入を検討しているアパートの周辺に上記施設がある場合には注意が必要です。

なぜかというと、嫌悪施設がアパートの近くにあると入居付けが難しくなったり、退去につながってしまいやすいからです。

入居者が減ってしまえば当然家賃収入も減ってしまいます。

想定していたどおりの収支ではなくなってしまう可能性があります。

もし検討しているアパートの近くに嫌悪施設がある場合には、賃貸ん管理会社にヒアリングをしましょう。

嫌悪施設があった場合、入居付けできるかどうかを確認しましょう。

アパートの賃貸需要バランスが崩れているエリア

見える賃貸経営というサイトで需給バランスを調べたり、物件近くの管理会社でヒアリングをして需給バランスが崩れたエリアで購入するのは控えるべきです。

また、地方では私立大学が一部の大手企業に賃貸需要を依存しているケースがあります。

アパートの提案をしてくれた不動産会社を通じて入居者の属性情報を確認していきましょう。

アパートの建物が傾いている

アパートの建物が傾いている

数は少ないですが、物件探しをしているとめちゃめちゃ利回りが高い物件があったりします。

資料請求してみると、建物が傾いていることが判明。

傾いている物件は購入しても大丈夫ですか?と質問されますが、私はおすすめできません。

小さい戸建とかであれば、大工工事やジャッキアップで修正できる可能性はあると思います。

しかし、アパートの規模になってくると傾きを修正するための費用は高額になりがちです。

また、現在進行形で地盤沈下している場合は問題です。

したがって、傾いたアパートはおすすめしません。

心理的瑕疵のある物件

心理的瑕疵のある物件

心理的瑕疵とは、過去に殺人、自殺、病死などがあり入居希望者に心理的な負担があることです。

心理的瑕疵がある物件は全て購入してはまずいというわけではありません。

例えば、病死にも程度があります。

最近の日本では高齢者の孤独死がよくあります。

孤独死で重要なのが発見するまでのスピードです。

死後数日であればあまり問題ありません。

しかし、発見が数ヶ月遅れたりすると体の腐敗が進み異臭が発生します。

発見が遅れたあとの原状回復費用は特殊な清掃になるので高額になりがちです。

前のオーナーさんが部屋をきれいに原状回復しているのであればすぐに募集可能です。

他にも、ニュースに出て有名になってしまうくらいの殺人事件となると影響は大きいかもしれません。

そして、心理的瑕疵のある物件は相場よりも安く購入できるケースがほとんどです。

きちんと相場を理解して、魅力のある利回りかどうか判断が必要です。

心理的瑕疵がある物件にもかかわらず相場通りの価格で購入したのでは高い買い物になってしまいます。

心理的瑕疵のある物件は全てを購入してはまずいというわけではありません

事件、事故発生した部屋の状況、ニュースで取り上げられたのか、相場よりも安いかなど総合的に判断するべきです。

 

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