不動産投資の管理

アパート経営の良い管理会社を見極めるチェックポイント7選

アパート経営の良い管理会社を見極めるチェックポイント7選

この記事では

・物件を購入する前に管理会社の良し悪しを見極めるポイントを知りたい
・既にお付き合いのある管理会社を変更したい

このような疑問に答えていきます。

アパート経営をするにあたり、管理会社は非常に重要なパートナーになります。

管理会社というのは、大家さんが管理料を管理会社に払うことで自分のアパートの管理を全て代行してくれます。

具体的には、入居促進、入金管理、契約業務、クレーム対応、退去の立ち合いなどです。

しかし、管理会社選びを間違ってしまうと、空室の上昇につながりアパート経営がうまくいかなくなってしまいます。

したがって、管理会社選びはともたいせつです。

今回の記事ではこれからアパート経営を始めようと思っている方や、既にアパートを所有していて入居づけがうまくいっていない人には参考になるはずです。

ぜひ、最後までご覧になってみてください。

Youtubeでも解説しています。





アパート経営の管理会社チェックポイント①

アパート経営の管理会社チェックポイント①

店舗数がどれくらいあるのか

管理会社の店舗数は多い方が有利になります。

なぜなら、入居希望者を対応する窓口が広がるからです。

ただし、店舗数が少ないから絶対に入居づけが弱い管理会社とは限らないので注意が必要です。

管理戸数はどれくらいあるのか

管理戸数は多い方がよいです。

なぜなら、管理会社の売り上げは大家さんが受け取る管理料が主な売り上げです。

管理戸数が多ければ多いほど売り上げが安定してくるからです。

管理物件の入居率はどれくらいなのか

管理している物件の入居率を確認しましょう。

入居率は90%以上が望ましいです。

注意しなければいけないのが、現時点での入居率を確認することです。

繁忙期は当然入居率が高くなります。

管理会社の人に入居率を確認した際に、3月や4月の最も高い入居率を答えてくることがあります。

現在の入居率を確認するようにしましょう。

自社客付、他社客付の割合はどれくらいなのか

大家さんが管理会社に自分のアパートの管理を任せると、入居づけしくれるのは物件管理をお願いした管理会社だけではありません。

例えば、A管理会社に物件管理をお任せしたとします。

そしてA管理会社は自社で入居づけ活動しつつ、他のB管理会社やC管理会社に入居づけの以来をします。

自社で集客して入居づけしているのか、他社で入居づけしているのか確認するのです。

自社が多ければ客付が強いですが、他社の客付が多い場合には集客力に問題があるかもしれません。

アパート経営の管理会社のチェックポイント②

アパート経営の管理会社のチェックポイント②

ポータルサイトを利用しているかどうか

管理会社が自社で扱っている空室物件の情報を賃貸のポータルサイト(スーモやホームズなど)に掲載しているか確認します。

現在、部屋を探している人の95%はネットで部屋を探してから管理会社へ問合せをしてきます。

管理会社の多くはポータルサイトに掲載しているのですが、たまに掲載していない管理会社があります。

ポータルサイトに空室情報を掲載しない管理会社は自分のアパートは任せないことをオススメします。

もう既にアパートを所有している人は、自分の物件情報がきちんと掲載されているか確認しましょう。

もし掲載されていなかったらポータルサイトに掲載してほしいと直接管理会社に言うべきです。

アパート経営の管理会社のチェックポイント③

アパート経営の管理会社のチェックポイント③

管理費が適正かどうか

自分のアパートを管理会社にお任せすると管理料を支払う必要があります。

管理料の相場は、家賃収入の5%+消費税。

安いところだと3%ぐらい。

高いところになると7%〜8%です。

管理料は安ければよいというわけではありません。

管理料が安かったとしても、入居づけが弱いと意味がありません。

あと、管理料が相場通りでもきちんと入居づけしてもらえる管理会社を選ぶべきです。

注意点は異常に管理料が高いケースです。

家賃収入の8%ぐらいのところがあります。

管理費とは別に「なんとかシステム料」など、よくわからない名目で費用がかかることがあります。

無駄なものや不明なものは全てカットするべきです。

アパート経営の管理会社チェックポイント④

アパート経営の管理会社チェックポイント④

管理会社と仲介会社で空室の情報共有ができているか

先述したとおり自分のアパートを管理会社に任せた場合、他の管理会社にも入居づけの依頼をして入居促進していきます。

具体的には、FAXで空室情報を送ったりします。

しかし、管理会社の中には他社管理会社に入居づけの依頼しない会社があります。

なぜなら、両手取引をしたいからです。

管理会社は自社で客付すると入居者と大家さん両方から手数料がもらえます。

しかし、入居者さんを他社が見つけてきた場合手数料が減ってしまいます。

そのため入居づけを他社へ全く依頼しない管理会社が存在します。

他社へ入居づけ依頼しない管理会社はオススメできません。

単純に入居希望者の窓口が狭くなり、空室率の上昇につながってしまうからです。

管理会社を選ぶ際は、きちんと他社へ入居づけのお願いをしているか確認しましょう。

アパート経営の管理会社チェックポイント⑤

アパート経営の管理会社チェックポイント⑤

故障・修理の連絡が迅速かどうか

アパート経営をしていると、いろいろなものは故障して修理しなければいけません。

故障が発生した際に大事なのが、迅速に対応できるかです。

良い管理会社はすばやく対応して、リフォーム会社や水道などの専門家の手配が迅速です。

電話、LINEを利用しているか

故障やクレームなどが発生したらオーナーへの連絡をしてもらわないと困ってしまいます。

管理会社からオーナーへ連絡する方法が重要です。

メールだけだとタイムラグがあるため、オススメは電話かLINEです。

管理会社を選ぶ際に、主な連絡手段は何か確認します。

メールしかしない管理会社、故障などが発生してから時間がかなり経過してから連絡してくる管理会社はオススメできません。

アパート経営の管理会社チェックポイント⑥

アパート経営の管理会社チェックポイント⑥

リフォーム会社は自分で選択できるか

管理会社の中には、大家さんがアパートの原状回復やリフォームをする際には指定されたリフォーム会社でないといけないケースがあります。

指定されたリフォーム会社で修理するとかなり相場よりも高くなりがちです。

管理会社を選択する際に、自分でリフォーム会社を選択できるか、管理委託契約書の中身をしっかり確認しましょう。

アパート管理会社のチェックポイント⑦

アパート管理会社のチェックポイント⑦

アパートへの巡回頻度はどれくらいか

管理会社にもよりますが、月に1回〜2回清掃をしてくれたりします。

清掃する時に、物件の状態について連絡してもらえるか確認します。

清掃がなかったとしても、内見に行ったときやアパート近くを回っているときに何か変化がないかをチェックしてもらえるか確認します。

なぜなら、アパート経営をしているといろいろなことが発生します。

ポスト周辺にチラシが散乱する、粗大ゴミが勝手に置かれる、夏になると草がボウボウ、植栽が伸びすぎて出入りの邪魔などたくさんあります。

上記のような変化に管理会社の担当者が気付き、大家さんに連絡しないとクレームにつながります。

また、退去につながってしまうかもしれません。

管理会社をお願いする際は、細かい連絡をしてもらえるかどうか確認しましょう。

まとめ

以上で管理会社のチェックポイントについて記事でした。

チェックポイントをお伝えしましたが、管理会社は付き合ってみないとわからない部分も数多くあります。

管理委託契約書の中をきちんと確認して、不利な内容がなければ一度付き合ってみる。

そしてダメな管理会社だったら切り替えてけば問題ありません。

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