不動産投資の管理

不動産管理会社の選び方、探し方、仕事内容について詳しく解説

不動産管理会社の選び方、探し方、仕事内容について詳しく解説

不動産を購入した後の管理が大変そう、忙しくて自分では管理できない、不動産管理会社はどうやって探すのかわからない、どんな不動産管理会社が良いのかわからない

このような疑問に答えていきます。

 

Youtubeでも解説しています。

不動産管理会社とは?

不動産管理会社は大家さんに変わって、自分の物件の入居促進から原状回復までの業務代行してくれます。

不動産管理会社の主な仕事

・入居促進
・契約業務
・管理業務
・退去立会い
・原状回復

入居促進

入居促進

不動産管理会社に物件管理をお願いするとまず最初の仕事としてあるのが、入居促進です。つまり空室募集のことです。

 

不動産管理会社の入居促進の募集方法

・インターネット集客
・リアル集客

やはり今の時代はインターネット集客がメインになります。管理会社は物件管理を任されたら、まず賃貸物件のポータルサイトに空室情報を掲載します。

 

賃貸物件ポータルサイト

・スーモ
・HOME’S
・アットホーム

最大手のポータルサイトはスーモになります。たまにポータルサイトに掲載しない管理会社がありますが、そういう会社は入居付けが弱いです。最低でもスーモとHOME’Sには掲載してもらうようにします。

 

インターネット集客以外にも、リアル集客の活動をします。具体的には物件管理をお願いした不動産管理会社以外の管理会社に入居付けの依頼を個別にしていくのです。

 

方法としては、FAX、電話、訪問をして空室募集のお願いします。注意点としては、この他の管理会社へ入居付けの依頼を一切しない管理会社が存在します。

 

なぜ、そのような管理会社があるかというと、報酬の問題です。入居付けを自社で決めることができれば、入居希望者と大家さんから両方から仲介手数料がもらえます。しかし、入居者を他の管理会社が決めると仲介手数料は半分になってしまうのです。

 

契約業務

契約業務

入居希望者が決まったら、入居希望者と大家さんの間で契約を結びです。この契約書のことを賃貸借契約書と言います。

 

流れとしては、家賃滞納の保証会社が利用できるか審査をします。(今は連帯保証人を入れて契約することはまれです)

 

審査が通ったら入居希望者と大家さんの間で契約を結びます。入居希望者に契約書を記入してもらいます。

 

契約時の注意点は、契約書の中身は確認するべきです。敷金や礼金など後々のトラブルを回避するためです。契約書は特別問題なければ毎回同じ書式のものを利用します。

 

契約には普通借家契約と定期借家契約とありますが、普通借家契約が一般的です。定期借家契約は契約の更新がありません。

 

短期で解約した際に違約金を払ってもらう契約内容にしたりもします。これは入居促進の際に広告宣伝費やフリーレントを払うなどコストが発生します。

 

短期で退去されてしまうと、そのコストを回収できずに終わってしまう可能性がある際に利用するのです。そうすることで万が一1か月とか短期で退去されてもコスト分がマイナスにならずに済むのです。

 

管理業務

管理業務

契約が終わった後は管理業務になります。

管理業務内容

・家賃の入金管理
・滞納の督促
・修理修繕の発注
・クレーム対応
・清掃

管理業務については、かなり多岐にわたります。大家さんの中には管理会社への管理料を支払いたくないために自主管理している人もいます。

 

しかし、報酬を払ってでも管理会社に任せることをオススメします。管理報酬はだいたいあ家賃収入の5%が相場で、安いところで2%、高いところで7%ぐらいです。

 

費用対効果は抜群です。管理会社はパートナーですので、変に値切ったりしないほうがよいです。

エピソード

今まで所有している物件でなんども故障やトラブルがありました。トラブルでよく覚えているのは入居者同志のトラブルです。騒音が問題でお隣の部屋どうしで喧嘩になってしまったのです。一方が壁を殴ると、もう一方のほうも殴って返す、これがエスカレートしてしまって大問題となりました。しかし、管理会社の担当者が当事者の間に入り、なんども説明を重ねて問題解決となりました。自分では管理会社の担当者と同じことはしたくないと思います。

 

退去の立会い

退去の立会い

退去が決まり、部屋がきれいになったら管理会社の担当者が立会いを行います。何をするのかというと、損傷を確認します。

 

損傷には2種類あります。

経年劣化によるもの
入居者によるもの

なぜ、経年劣化による損傷と入居者による損傷を見極めないといけないかというと、経年劣化は大家さん負担、入居者によるものは入居者負担で修理するからです。

 

管理会社の担当者と入居者一緒になって損傷を確認していきます。よくあるパターンとしてはタバコのヤニで壁紙が黄色になってしまっていることです。これは完全に入居者負担になります。

 

他にも、柱や壁の目立つ擦り傷など細かく確認していきます。確認が終わると入居者負担で修理する箇所の見積もりをだして、敷金を預かっていれば、そこから相殺します。敷金を預かってういなければ、追加で支払ってもらいます。

 

原状回復

退去の立会いと同時に、管理会社の担当者は原状回復するべき箇所をチェックします。損傷がひどいところは写真撮影をして大家さんに報告をします。

 

そして、原状回復するためのリフォームの見積もりを出します。

リフォームの発注方法は2種類あります。

管理会社→リフォーム会社
大家さん→リフォーム会社

金額的に数千円〜数万円の修理にについては管理会社経由でリフォーム会社へ発注します。

管理会社会社経由だと割高になることがある

注意点としては、管理会社経由でリフォーム会社に発注すると金額が高くなりがちです。これは管理会社が利益をとっているためです。

 

少額であればまだよいのですが、数十万〜100万以上のリフォームは相見積もりをするべきです。ネットで物件周辺のリフォーム会社がいくつかあると思いますので、いくつかピックアップしていきましょう。

 

あと、そもそも管理会社経由のリフォーム会社だけしか利用してはいけない、という管理契約になっていることもあります。

 

不動産管理会社と管理契約を結ぶ際は、リフォーム会社を選定できるか確認しましょう。

 

エピソード

屋根が劣化して共用部分が雨漏りが発生してしまい、屋根の補修をすることになりました。最初に見積もりを出してもらったら450万でした。しかし、その後、見積もりを数社出してもらったところ、210万まで安くできたのです。同じ作業で200万以上も差がでるので大変驚きでした。

不動産管理会社の探し方

不動産管理会社の探し方

不動産管理会社選びは賃貸経営をするためには非常に重要です。管理会社の探し方について解説します。

 

探し方のパターンは3つあります。

・管理会社をそのまま引き継ぐ
・不動産会社からの紹介
・自分で開拓する

 

一番多いのは、もともとの管理会社をそのまま引き継ぐパターンです。入居率がよければそのまま管理会社を引き継ぐのがよいかと思います。もちろん管理契約書の精査は必要ですが。

 

次は、売買の不動産会社からの紹介です。不動産会社はかなり横につながりがある業界です。◯◯エリアの管理会社はどこが良いか知っていることもあります。

 

最後は、自分で開拓するパターンです。物件所在地近くで他の物件を管理している管理会社数社にアポを取って話しを聞きにいく、もしくは電話でヒアリングをします。

 

アパマン、ミニミニ、エイブルなどの大手管理会社と地元の管理会社ん両方に行ってみるとよいです。

 

できれば訪問して、店や窓口にいる担当者の雰囲気、店の立地などを自分の目で確認すると良いです。

優良な不動産管理会社の特徴

優良な不動産管理会社の特徴

優良な不動産管理会社の見極め方について解説します。

優良な管理会社の特徴

・適正な報酬
・リフォーム会社を選定できるか
・他の管理会社へ営業しているか
・ポータルサイトに掲載しているか
・店の立地、店内の雰囲気

まず管理報酬についてですが、相場は先述のとおり5%どおりです。5%以下の管理会社はかなりありますが、安ければよいというものではありません。きちんと入居づけに強いかどうかなど総合的に判断するべきです。

 

リフォーム会社を選定できるか、他の管理会社へ入居づけの営業をしているか、スーモやアットホームズなどのポータルサイトに掲載しているか、これらも先述したとおりです。非常に大事なことなので必ず確認します。

 

最後は店の立地です。駅から行きやすいか、駐車場は確保されているか確認します。店内に入ったら雰囲気は明るいか、対応はしっかりしているかを確認します。

 

以上、不動産管理会社の選び方、探し方、仕事内容について詳しく解説してきました。

 

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