不動産投資の安定化！返済比率を下げる５つの方法

この記事では

このような疑問に答えていきたいと思います。

不動産投資の相談を今まで数多く受けてきました。

相談者の中には、返済比率が非常に高い人がいました。

どれくらいの水準かというと、返済比率の水準が８０％。

返済比率８０％は異常に高いし、安定した賃貸経営ができません。

そもそも返済比率とは何か、どうやれば返済比率を下げることができるのか具体的に解説していきます。

Youtubeでも解説しています。

返済比率とは

返済比率とは、１年間で銀行に返済する金額を満室時の年間家賃収入割ったものです。

返済比率は低いほど安定した賃貸経営ができると言われております。

返済比率が低いほうが安定した賃貸経営ができる理由をお伝えする前に、銀行から借入れをして利益が残る仕組みについて解説します。

例えば、家賃収入が月に１００万円入ってきたとします。

しかし、１００万円全てが収入がなるわけではありません。

１００万から控除されるものがあります。

上記項目以外にいろいろなランニングコストがかかります。

特に流動的なのが空室ロスです。

賃貸のアパートやマンションが１年中満室というわけではありません。

入居者が新しく入ったり、退去したりするからです。

やり手の不動産投資家であれば、空室率は年間で５％ほどです。

しかし、突発的に連続して退去になったりすることもあります。

連続して退去になったときは家賃収入が大きく減ってしまいます。

返済比率が高い物件は、連続で空室が発生して家賃収入が減ってくると銀行への返済金額の方が大きくなってしまうことがあります。

例えば、家賃収入が満室であれば１００万だけど退去が続いて７０万になってしまったとします。

銀行への返済金額は７０万、ランニングコスト１０万、合計８０万の支出になります。

家賃収入７０万に対して、支出が８０万ですので１０万円の赤字です。

しかし、銀行の返済金額が５０万であれば収入７０万ー（銀行返済５０万＋ランニングコスト１０万）＝プラス１０万になります。

だから、返済比率を下げることで空室なっても赤字にならない基準を下げることができるのです。

返済比率がどれくらいになるか計算してみる

物件を購入する際には、必ず収支シュミレーション をします。
以下の項目がわかればすぐに計算可能です。

物件価格、初期費用（登記費用、仲介手数料、印子代など）は不動産会社に確認すればすぐにわかります。

金利と融資期間についてはどこの銀行で融資を受けるかによって条件が全く異なります。

金利は１%〜４％前半、融資期間は１０年〜３５年　物件やお金を借りる人の属性次第で条件は違います。

自分がどこの銀行で融資を受けられて、どのような融資条件になりそうかは不動産会社の担当者に聞けばわかります。（融資を手伝ってくれる業者なら）

融資の条件、物件価格、金利などがわかったらシュミレーション をしてみましょう。

計算は計算機でも可能ですが、私はシュミレーション サイトをよく利用しています。

不動産投資連合体というサイトのシュミレーション がシンプルで使いやすいです。

返済比率を下げる５つの方法

物件価格を安くしてもらう

ここからは返済比率を下げる方法について解説していきます。

最初は、単純に売主さんにお願いして物件価格を下げる方法です。

不動産業界で自分で購入したい価格で交渉することを「指値」と言います。

指値はなかなかうまくいきませんが、タイミングがよかったり相手の売却理由次第ではうまくいくこともあります。

物件価格が安くなれば銀行への返済金額も少なくなります。

したがって、返済比率を下げることが可能になるのです。

自己資金を投入する

物件価格が安くならなかったとしても、自己資金を投入して借入れ金額を少なくすれば銀行への返済金額を抑えることができます。

しかし、できることなら自己資金の投入はオススメできません。

理由は、不動産投資を始めるとリフォームなどで何かと支出があるからです。

そして、不動産投資で融資を受けて規模拡大したいのであれば現金は常に手元に残しておくべきです。

手元に現金がないと銀行は融資をしてくれません。

資金繰り、規模拡大のことを考慮すると手元に現金は残しておきたいとことです。

ただし、融資が厳しい時代では自己資金を求められることがよくあります。

自己資金を大量に投入してまで購入するべきなのか見極めることが重要です。

借換えをする

借換えをすることで返済比率を下げることが可能です。

借換えとは、現在融資を受けている銀行からより良い融資の条件を出してくれる銀行へ乗り換えることです。

例えば、金利４．５％で融資を受けている銀行から金利２％の銀行へ借換えすることができれば返済比率を一気に下げることが可能です。

ただし、借換えがそんなに簡単にできるものではありません。

しかし、銀行へ打診してみないことには結果がどうなるかはわかりません。

借換えに挑戦する際は、自宅や物件近くにある銀行全て打診していくべきです。

数打てばあたる作戦です。

実際に私は借換えをして、年間の返済金額が大きくさがりました。

返済比率も６０％代から５０%代まで下げることができたのです。

やってみる価値は十分にあります。

金利交渉をする

金利交渉は既にお付き合いのある銀行に金利を下げてもらえないか交渉することです。

最初の融資を実行してもらってから、２〜３年経過しないと交渉は難しいことが多いです。

銀行によっては金利交渉は一切受け付けてないところもあります。

しかし、多くの銀行は２〜３年経過すると交渉次第で金利を下げてくれます。

自分から金利交渉の話しをしない限り、銀行から金利交渉の話しがくることはありません。

積極的に自分から動いていく必要があります。

繰り上げ返済をする

繰り上げ返済というのは、融資が実行されたあとに現金を用意して借入れの一部返済をすることです。

繰り上げ返済は、自己資金の投入と同様にオススメできません。

なぜなら、現金が手元から減り今後の融資に影響がでますし資金繰りに余裕がなくなるからです。

繰り上げ返済しなくても問題ない収支で物件を購入するべきです。

まとめ

以上が返済比率を下げる５つの方法になります。

返済比率は物件を購入する際が最も重要になってきます。

物件価格と融資条件を確認して、返済比率が何％になるかきちんと確認するべきです。

確認を怠ると、後々痛いめにあってしまいがちですので注意が必要です。

物件を購入した後でも借換えや金利交渉で返済比率を下げられる可能性はあります。

物件を購入したら終わりではなく、少しでも収支が良くなる努力が必要です。