不動産投資の始め方

不動産投資の始め方と注意点

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方がよくわからない、何から始めればいいかわからない、できるだけ安心して不動産投資を始めたい、失敗せずにスムーズに始めたい

このような悩みを持つ人向けの記事になります

 

この記事の内容

・不動産投資の始め方
・優良業者の開拓方法
・不動産投資を始めるまでの流れと注意点

今日の記事は非常に重要な点になります。これから不動産投資を始める人がどのようなスタイルで不動産投資を進めていくかが分かるようになります。

 

進め方を間違えると取り返しのつかないことになってしまいますので、ぜひ最後まで読んでもらえればと思います。

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方

不動産投資の王道の始め方は2種類あります。

・がんばる系

・経験者から紹介

私のオススメは「経験者から紹介」です。理由は後ほどお伝えします。まず最初のがんばる系の始め方について説明します。

 

がんばる系の始め方

がんばる系の始め方

・本、ネットで勉強
・楽待、健美家などで資料請求
・物件見学
・買付申込み
・融資打診
・売買契約
・金銭消費貸借契約
・決済

不動産投資で興味を持った人の99%以上の人が本やネット、セミナーなどで勉強をします。

 

よくある質問で、「どれくらい勉強してから不動産投資を始めればいいですか?」とよく聞かれます。

 

私は本は5冊〜10冊程度で十分だと思います。ちなみに私は最初の物件を購入するまでに読んだ本は5冊です。

 

不動産投資を検討している人で、本を数十冊読んでも物件を購入していない人がいますが、ぶっちゃけ時間の無駄です。

 

なぜなら、本に書いてあること全てが自分に再現できるわけではないですし、融資環境も時間が経過すれば大きく変化するため本だけ読んでいても意味ありません。

 

ただし、勉強は不動産投資を始めた後も継続は必要です。ここでお伝えしたいのは、勉強だけして行動しなければ始めることができないのです。

 

したがって、本を数冊読んだら次の行動に移していくべきです。

 

楽待  健美家で物件検索

楽待  健美家で物件検索

本を数冊読んだら次はネットで物件探しをします。不動産投資の物件検ができる大手ポータルサイトが楽待健美家になります。

 

収益不動産投資専門サイトで物件を探す方法

 

・新着物件を探す
・通知機能で探す
・メルマガで探す

楽待のような収益不動産専門のポータルサイトで検索する方法で一番最も一般的なのが、自分自身で探す方法です。

 

特に毎日注目するべきなのが、新着物件です。優良物件がサイトに登録されると物件を掲載した不動産会社に資料請求、問い合わせが殺到します。したがって時間との勝負になってくるのです。他のライバルに負けないためにも常に新着物件は目を通しておく必要があります。

 

しかし、世の中の人の多くは仕事で忙しいです。そんな人向けに楽待の通知機能があります。楽待の無料会員登録することで不動産会社からメッセージや物件提案の連絡を受けることが可能になります。

 

ただし、私の経験上あまり良い提案をされた記憶がありませんが・・

 

メルマガを利用して物件を探す方法もあります。楽待で会員登録して資料請求をすると自動的にその問い合わせをした不動産会社のメーリングリストに登録されます。そして、その不動産会社のオススメ物件が出てくると、メールでお知らせがあります。

 

これは全ての物件が良いものというわけではないので、数多くの不動産会社のメルマガに登録して数多くのメールを毎回チェックする必要があります。

 

物件見学

物件見学

資料請求をして、気になる物件が出てきたら物件見学にいきます。

 

物件見学2つのパターン

・自分で勝手に見に行くパターン
・不動産会社の担当者と見学するパターン

物件の資料請求をした際に住所が表示されているときと、表示されていないときがあります。表示されているなら一人で見学に行くことが可能です。

 

ただ、最初は不動産会社の担当者と一緒に行くと空室になっている部屋が見れたり、物件の詳細について質問が直接できるメリットがあります。

 

物件資料を見て購入意思が前向きに考えているなら、不動産会社の担当者と見学に行きます。反対に「勉強のため」「とりあえず見学」このぐらいの気持ちであれば一人で行けばよいです。不動産会社の人も忙しいので「買う気もないのに」と思われて心象が悪くなります。

 

買付申込み

買付申込み

物件見学をして購入に進める場合は、不動産会社に対して買付申込書を提出します。この書類は不動産会社に対して私は物件を購入する意思があると意思表示するものです。法的拘束力があるものではありませんが、不動産会社はこの書類を非常に重要視します。

 

買付申込書を提出した後に購入をキャンセルのは業界内ではタブーです。特に融資の打診をして承認がおりた後のキャンセルは不動産会社や銀行に大変な迷惑になります。

 

なぜなら、不動産会社や銀行の担当者は融資に向けて時間と労力が発生しているからです。もし不動産会社に落ち度が全くなく、自分の勝手で一方的にキャンセルした場合、その後は不動産会社をお付き合いができなくなったり、融資を打診した銀行が利用できなくなることがあります。

 

したがって買付申込書を提出する際は、自分の中で確信を持ってから提出します。

 

融資打診

融資打診

買付申込書を提出したと同時に、銀行融資の打診をします。銀行融資の打診をする方法は2つあります。

銀行融資 打診方法

・自分で銀行開拓(がんばる系)

・経験者から紹介

 

自分で銀行開拓する方法ですが、資料(属性資料、物件資料)を持って銀行へ打診していきます。

 

銀行開拓する際に必要な資料

・本人確認書類(運転免許証・健康保険証)
・源泉徴収票3期分
・確定申告書3期分
・借入返済予定表(あれば)
・金融資産エビデンス写し(通帳など)
・物件概要書
・レントロール
・公図
・住宅地図コピー
・謄本
・地籍測量図

上記資料を準備して銀行を回ります。どこの銀行でもよいわけではありません。銀行には融資可能なエリアがある程度決まっているからです。

 

基本は銀行の営業エリア内が対象になってきます。その営業エリア内に自分が住んでいる住所、購入する物件がないといけません。

 

銀行にもメガバンクから信金、信用組合、ノンバンクなどがあります。一番営業エリアが広いのはメガバンクです。全国の主要都市に支店があるからです。ただ問題点としては、メガバンクで融資を受けることは非常にハードルが高いです。

 

年収や金融資産は平均的な会社員レベルだと相手にもしてもらえません。

 

信用金庫や信用組合の営業エリアはどうかというと、メガバンクに比べるとエリアが限定的です。それは信金、信組が地域密着で支店の数も限られているからです。

 

したがって、融資の打診する際は物件所在地、自分の住所が銀行のエリア内かどうかの確認が必要になります。

 

さらに物件を検討する際に、どこの銀行へ打診できそうかイメージしながら物件選定をする必要があるのです。

 

自分で銀行開拓する際のポイント

・日中時間を作ることが可能
・銀行の融資をイメージすることができる

自分で銀行開拓する際は、日中にある程度時間の都合がつく人でないと難しいです。経験豊富な人だと資料を銀行へFAXをした後に電話で相談、というパターンもあります。しかhし、初心者にはハードルが高いです。

 

平日の日中に時間を作ることができる人は、事前にアポを取り資料を持って銀行へ訪問する、そして1行だけでなく複数行に打診をしていきます。

 

銀行選びは営業エリア以外にも金利や融資機関、耐用年数、自己資金のことなどを想定して開拓していく必要があります。面談後に自分がイメージした融資の条件と違うところは何かを確認していくのです。

 

売買契約

売買契約

融資を打診して銀行の承認がおりたら、売主と買主の都合の良い日時を調整して契約日を調整します。

契約前の注意点

契約書と重説のドラフトを必ず目を通す

契約前に必ず契約書と重要事項説明書の雛形をもらって、事前聞いていた内容に相違がないか目を通しましょう。

 

これらの書類は非常に重要です。この契約書や重要事項説明書を最初から最後まで目を通さなかっただけで大きく損をした、トラブルになった、ということはよくあることです。

 

例えば、融資特約とかです。融資特約というのは融資を打診したにも関わわらず、銀行から融資をしてもらえなかったときに契約を無効にする、というものです。融資を受けて購入する際は、融資特約をつけておかないと万が一融資がダメになった際に大変なことになってしまいます。

 

また、融資特約の内容にも注意が必要です。例えば利用する金融期間や融資期間、金利などは細かく記載しておきましょう。

 

自分が融資を受けようと思っていた銀行から融資を受けられなくなったとします。その際に売主指定の条件の悪い(金利が高い、融資期間が短い)融資を強制されてしまう可能性があるからです。

売買契約書や重要事項説明書はひ非常に大事なものです。後々自分が不利になったりトラブルにならないよう隅から隅まで目を通すべきです。

 

決済

決済

売買契約が済み、銀行の融資の本承認がおりたら、いよいよ決済になります。決済については融資を受けて購入する場合には、決済場所は銀行で行うことが多いです。

 

売主と買主、銀行、不動産会社、司法書士の都合を調整して日時を決めます。

 

決済当日の流れ

・司法書士による登記関係の書類チェック
・登記手続き
・支払い(決済金、仲介手数料など)

 

司法書士による登記関係の書類チェック

司法書士による登記関係書類のチェック

司法書士が本人かどうか本人確認書類をチェックします。次に登記に必要な印鑑証明などの書類を確認します。

登記関係で必要な書類

・売買契約書
・権利書
・固定資産税評価証明
・買主の住民票

 

登記手続き

登記手続き

司法書士が登記関係の書類が揃ったことを確認したら、ローン担当者に対して融資を実行するように指示します。決済の段階では登記sが終了したかどうかは確認できません。数日後に手渡しもしくは融資で登記識別情報(権利書)にて登記されたことを確認することができます。

 

支払い

支払い

融資が実行された後に行うこと

・売主へ残代金支払い
・仲介手数料の支払い
・固定資産税の支払い
・司法書士への報酬支払い

まず、売主へ残代金と固定資産税分担金を支払います。残代金とは、売買契約時に手付金を払います。その残りの代金のことです。残代金と一緒に固定資産税の分担金を支払います。

 

固定資産税は1月1日時点の土地建物の所有者に対して課税されます。年の途中で売買した際は、売買するまでの固定資産税は売主、決済してから年末までの固定資産税を買主が負担します。

 

負担する金額は年間の固定資産税を日割り計算して、買主は物件の残代金と合わせて固定資産税を売主へ支払います。

 

仲介手数料を不動産会社へ支配います。仲介手数料は以下のように上限金額が決まっています。

売買価格 仲介手数料の上限額
200万以上300万未満 5%+消費税
300万以上400万未満 4%+2万+消費税
400万以上 3%+6万+消費税

例 売買価格1億

1億×3%+6万+消費税10%=336.60万円になります。

 

司法書士に対して、報酬を支払います。報酬以外にも交通費、立会い調査費などが含まれます。金額は固定資産税評価額や売買価格などによって決定されるケースが多いです。

 

仲介手数料や司法書士などの物件購入するために必要な初期費用の相場は、物件価格の役7%ほどかかることを覚えておきましょう。

 

以上、がんばる系による不動産投資の始め方になります。次は経験者から紹介をしてもらう形で不動産投資を始める方法について解説していきます。

 

経験者から紹介で始める方法

経験者から紹介で始める方法

がんばる系との一番の違い

・物件を自分で探さない
・不動産会社を自分で開拓しない

 

では、どうやって不動産投資を始めるの?と疑問に思うとはずです。その答えは、経験者から不動産会社を紹介してもらい物件提案してもらう方法になります。

 

紹介のメリット

紹介のメリット

・時間と労力がかからない
・安心して始めることができる

がんばる系のデメリットは不動産会社の開拓に時間と労力がかかることです。そして不動産会社は全国に数多くありますが、優良な不動産会社はごくわずかです。

 

感覚的には全国にある宅建業者は数万社ある中で優良業者は数パーセントです。

つまり、がんばる系で不動産会社の開拓をしようとすると、優良業者を開拓できる確率はかなり低いです。そのため時間と労力を使わないと優良業者を開拓することが難しいのです。

 

さらに普通の業者(融資付けはしない、未公開物件の提案はない)ならよいのですが、不動産会社の中には悪徳不動産会社が実在します。相手が素人だとわかるとあの手この手を使いとんでもない物件でも売りつけてきます。

 

優良業者が全体の数パーセントしかいないとすれば、がんばる系で自分自身で問い合わせをした業者は確率的には普通の業者や悪徳業者になります。

 

確率を考えるとお祭りの出店でよくやっているくじ引きぐらい確率は低いかもしれません。

 

では、どうやって優良業者(融資付けが得意、未公開物件の提案可能)を開拓すればいいかというと、経験者から不動産会社を紹介してもらうのです。

 

自分自身の回りの人(家族、友人、会社の人など)で不動産投資の実績がある人がいれば、その人に不動産会社を紹介してもらいます。

 

自分の属性情報をどこまでオープンにできるか

自分の属性情報をどこまでオープンにできるか

不動産投資を本気で相談するには属性情報が必要

 

そこで問題になるのが、自分の属性情報(年収、金融資産、借入れ状況など)をどこまでオープンにするかです。この属性情報をオープンにしない限り、具体的な相談ができません。身近に属性情報をオープンにして相談できる人がいればベストです。

 

しかし、ほとんどの人が自分の身近に不動産投資を相談できる人がいません。もし経験者がいたとしても表面的な話しで終わってしまっているケースが多いのではないでしょうか。

 

もし自分がいる環境が、誰にも相談できる環境でなければ金銭的に数百万の損失を出す可能性があります。

 

その理由とは

・1人で不動産投資を進めると情報弱者になる
・人脈がないと知らないうちに損をしている

まず知っていただきたいことは、初心者と経験者では圧倒的な情報格差があります。それは実際に体験しないと得られない情報が蓄積されているからです。経験者には不動産投資の経験するための情報と人脈があります。

 

しかし、初心者にはその人脈と情報がありません。これは非常に危険だしもったいないことをしてしまう可能性があります。

 

不動産投資を始める時も始めた後もいろいろな業界の人とお付き合いすることになります。例えば、不動産会社、税理士、保険会社、管理会社などです。これらの専門家も実は専門家でなかったりすることがあります。

 

例えば、税理士であれば無駄な税金を支払ってしまったケースもあります。私の知り合いでも税理士を変更しただけで年間100万節税できた事例もあります。

 

他にも火災保険もきちんとした申請をしなかったために数百万円をもらえるものがもらえなくなったりなどのケースもありました。なぜ、このようなことが起きてしまうかというと情報や人脈がなかったためです。

 

人脈や情報がなかったために、払わなくてよいものを支払いもらうべきお金をもらえないことを何も知らない初心者は自分の知らないうちに起きてしまっています。

 

では、不動産投資の初心者はどうすればよいかというと、環境を変える必要があります。具体的には、自分の回りに経験者がいなければ経験者のところに自ら飛び込んでいくのです。

 

よくある質問

よくある質問

どこにいけば経験者に会えるのか?

・セミナー
・大家の会
・不動産投資塾・スクール

答えは上記3つになります。

 

セミナーは無料よりも有料のものをオススメします。なぜなら、無料のセミナーは不動産会社主催のものが多く、最終的な目的は物件の成約です。そのためセミナーの内容はあまり期待しないほうがよいです。できれば懇親会付きのものがよいです。理由は簡単で、経験者やセミナー講師との距離が近いからです。

 

大家の会ですが、未経験で参加できるものも探してみるとあります。大家の会には経験者もいます。ただ、その場では話したりして仲良くなりますが、その後はというと連絡を取りにくいです。

 

理由は、経験者も会社員として働いている人が多く、日中に連絡するのが気が引けてしまうからです。地主系の専業大家さんは時間があるものの一般の会社員とは属性がかけはなれているため参考にならないケースが多いです。

 

最後は有料の塾やスクールですが、半年から1年ぐらいのサポート期間で料金が100万〜200万円ぐらいのところが多いです。もちろんその金額に見合った良い塾もあります。反対にひどい塾やスクールもありますので注意が必要です。

 

以上、不動産投資の経験者がいる場所について解説しました。最後にもう一度お伝えしますが、不動産投資は自己流で始めると事故るのでまずは環境から整えていきましょう。

 

がんばる系が得意な人もいると思いますが、時間、労力のことを考えれば経験者から紹介してもらうことをオススメします。

 

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