不動産投資の豆知識

不動産投資の基礎 絶対に知っておくべき「道路」について

不動産投資の基礎 絶対に知っておくべき「道路」について

この記事について

不動産会社から提案を受けている
道路のことについて知りたい

このような方を対象に解説していきます。

不動産投資をする上で「道路」についてはとても大切になってきます。

今回の記事では「道路」の基礎について解説していきます。

Youtubeでも解説しています。

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接道について

接道について

土地に建物を建築するときは、土地が道路に2メートル以上接していないと建築することができません。

不動産の中には接道がないけど、建物がある物件があります。

再建築は不可、融資も受けにくく利回りは高くなりがちです。

注意しなければいけないのはm旗竿地です。

上記の図右のような形状の土地です。

間口がが2m以上土地が道路に接していないと、建物が建築できませんので現地を見る際はしっかりと確認しましょう。

建築基準法で定められた道路について

建築基準法で定められた道路について

第42条第1項第1号道路

道路法により定められた道路。

道路法では道路の種類を高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道と定義されております。

第42条第1項第1号道路とは、高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道になります。

第42条第1項第2号道路

原則幅員6m、都市計画法による開発行為や土地区画整理事業によって作られた道路。

道路が作られた当初は私道ですが、役所に寄付されると公道になります。

土地区画整理事業をすることで、昔の道路がきれな道路になったり、上下水道を整備することでインフラが普及します。

第42条第1項第3号道路

昭和25年11月23日よりも前から存在してした6m以上の道路。

昔からある道路。

道路の所有者は一般の人も国、都道府県、市町村どちらもありえる。

国や市町村が管理している道路ではない。

管理していれば第42条第1項第1号道路になります。

第42条第1項第4号道路

第42条第1項第4号道路は都市計画道路のことです。

都市計画道路とは都市計画決定された道路のことです。

簡単に言うと、これから新しく作る道路です。

都市計画道路に該当する不動産の売買には許可が必要です。

第42条第1項第4号道路

位置指定道路と言います。

不動産会社や民間人が土地を分けて建物を作るために設けた道路のこと。

分譲住宅地の道路が該当します。

役所の寄付すれば第42条第1項第1号道路になります。

寄付されないケースもあり。

第42条第2項道路

幅員4メートル未満の道路

建築基準法が施工された昭和25年11月23日以前に存在していた道路

セットバックが必要

道路の幅員が4m未満の場合、2項道路に接している土地の建物を建築するときはセットバックが必要。

セットバックとは、幅員4mの未満の場合、道路の中心線から2mバックしなければなりません。

また、バックした部分の土地については道路に該当するため、使用することができません。

2項道路セットバック

建築予定地の道路を挟んで反対側が河や崖の場合んセットバックは中心線からではなく、一方後退になります。

セットバック一方後退

セットバックの注意点としては、セットバックする部分も購入時は必要になってしまうことです。

使用しないのに固定資産税は払いたくないはずです。

セットバック部分については申請をすると非課税にすることが可能です。

忘れずに申請するようにしましょう。

道路の注意点について 私道について

道路の注意点について 私道について

道路には、公の道路(国道、県道、市町村道)と私道の2つにわかれます。

注意しなければいけないのは私道です。

私道は一般の民間人や企業が所有していたりします。

これから購入を検討している物件ぶ面している道路が私道の場合に注意がしたいのが、物件の売主さんが私道の持分を所有しているかどうかです。

道路の持分を所有していない場合に注意が必要です。

例えば、建物を再建築する際に道路を掘削する必要があります。

その際に、道路の持分がない場合には道路の所有者に許可をもらう必要があります。

許可をもらえなくてトラブルになるケースがあるのです。

道路に持分がない物件を買うときは、事前にトラブルがなかったか確認しましょう。

私が一番最初に所有したアパートには道路の持分はありませんでした。掘削の許可については問題はなかったのです。調べてみると以前ゴミ収集車の件で問題がありました。

理由はわかりませんが、ゴミ収集車が私道に入ってきたことでものすごいクレームになったそうです。

私が購入したアパートの入居者さんにお願いして、近所のゴミ収集所を使わせてもらうことになりました。

道路に持分がないとこのように不利になることもありますので、注意が必要ですね。

43条但書き道路について

43条但書き道路について

43条但書き道路とは、敷地の周辺に空き地(農道、公園、広場など)があり、特定行政庁の許可を受けた道路のことです。

だから、細かいことを言うと敷地に面しているのは空き地です。

基本は土地が道路に面していないと建物を建築することはできません。

しかし土地の周辺に広い空き地があり、特定行政庁から許可をもらうことで建築できるようになります。

なぜ、空き地があると建物を建築ができるようになるかというと、防火のためです。

2mの間口を設けなければいけないのは、もし万が一火事になったとしても避難経路になるからです。

土地の敷地近くに空き地があることで、避難経路の代わりになります。

43条但書き道路の注意点

43条但書き道路の注意点

価格が安く銀行評価が低い

43条但書き道路は接道がありません。

そのため銀行評価が伸びないため、自己資金を入れないと融資を利用して購入することが難しいです。

融資が厳しくなり、自己資金を投入できる人でないと購入できない、となると購入できる人は限られます。

そうなると、物件価格は低くなり利回りも高くなりがちです。

再建築できない可能性がある

43条但書き道路については他にも注意点があります。

将来再建築する際は、再び特定行政庁の許可を得なければ再建築することはできません。

許可がおりないリスクがあるのです。

許可がおりる前の売買契約は注意

43条但書き道路の許可がおりる前提で不動産を購入する際は、売買契約書の中の特約をきちんと準備する必要があります。

43条但書気道路の許可がおりなければ白紙撤回できるように特約に記載しておきましょう。

まとめ

まとめ

道路についての記事は以上になります。

基本的なことですが、とても重要なことです。

道路をめぐいり裁判になったりすることもありますので、不動産購入時はきちんと道路については確認するようにしましょう。

 

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