不動産投資の始め方

アパート経営で建物は築何年までなら購入して大丈夫なのか?

アパート経営で建物は築何年までなら購入して大丈夫なのか?

今回の記事では

・これから不動産投資を検討している人
・中古アパートの購入を検討している
・築何年までなら購入していうかわからない

このような疑問に答えていきます。

中古アパートと言っても、ネットで物件探しをしてみると築10年、20年、30年、40年とちょっと古いものからだいぶ古いものまであります。

築何年ぐらいまでながら買っていいのか悩むところですよね。

そこで、今回は築何年までを基準に中古アパートを探せばよいか、またその理由について解説していきます。

アパート経営するなら築37年まで 2020年4月時点

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中古アパートを購入するなら築37年よりも新しいものをオススメします。

理由は1981年6月1日に建築基準法が改正されたためです。

なぜ、1981年に建築基準法が改正されたかというと、1978年に起きた宮城県沖地震で被害を受けたことが原因です。

1981年の建築基準法の改正により、建物の耐震基準が大幅に見直されることとなりました。

1981年6月1日以前の耐震基準を「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の耐震基準のことを「新耐震基準」といいます。

違いは何かというと、耐震性の強さです。

旧耐震だと震度5強までの地震に耐えられて、新耐震だと震度6強〜7の地震に耐える耐震基準となっています。

気をつけなければいけないのが、1981年6月1日以降に建築確認申請をしたものは全て新耐震基準です。

しかし、1982年、1983年に建築された物件の中でも建築確認申請をしたタイミングが1981年6月1日以前であれば旧耐震基準ととなります。

阪神淡路大震災のときの話しです。震災が発生して多くの建物が被害にあってしまいました。ある旧耐震のアパートが震災によってつぶれてしまい、入居者が亡くなってしまいました。しかし、つぶれてしまったアパートの周辺にあった建物は新耐震基準でほとんど影響をうけませんでした。

つぶれたアパートで亡くなった被害者の遺族が、亡くなった原因はオーナーが耐震補強しなかったことを理由に訴訟をおこしました。

結果、大家は訴訟に敗北して1億円の損害賠償を支払うことになりました。

旧耐震物件にはこのようなリスクがあることを覚えておきましょう。

旧耐震物件を購入するときの注意点

旧耐震物件を購入するときの注意点

旧耐震のアパートは購入してはいけないというわけではありません。

しかし、注意点があります。

まず耐震診断です。

戸建であれば20万円〜50万円ぐらいで実施可能です。

RCや鉄骨のマンションとなると費用は延べ床面積(㎡)×1000円〜3000円ぐらいです。

けっこう費用はかかってきます。

耐震性に問題があれば、耐震補強工事をしなければなりません。

費用は数百万かかります。

費用はかなりかかりますが、先述した訴訟リスクを考慮すると実施しておくべきです。

訴訟をされたとしても大家としてきちんと事前に対策をしていたというエビデンス(証拠)になるからです。

耐震診断、耐震補強工事の助成金

耐震診断、耐震補強工事の助成金

耐震診断と耐震補強工事をした時に助成金が出ることがあります。

耐震診断と耐震回収費助成の流れ

①事前相談

②補助金の甲府申請

③実績報告

④補助金の請求

基本的には自宅用の建物が対象ですが、アパートなどの集合住宅も対象になることがあります。

金額は最大100万円まで。

申請先は市町村になります。

まとめ

まとめ

旧耐震と新耐震基準の違いについては以上になります。

今回の記事を読むと、旧耐震のアパートや戸建などは絶対買わないと思う人もいると思います。

しかし、旧耐震物件だからという理由だけで見送るのはとてももったいないと思います。

旧耐震物件であれば、築年数も古く物件によってはとても利回りが高いものも存在しています。

相場よりも割安で購入できて、入居者さえ決まってしまえば収益性の高い賃貸物件になる可能性があります。

実際に私の不動産投資仲間でも、旧耐震物件をバンバン購入している大家さんもいます。

自分の投資スタイルをきちんと確認して、築何年ぐらいの物件を探していくのか事前に決めておきましょう。

Youtubeでも解説しています。

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