不動産投資の始め方

築古アパート投資は儲かるのか? 築25年 利回り13%のアパート シュミレーション編

築古アパート投資は儲かるのか? 築25年 利回り13%のアパート シュミレーション編

この記事では

築年数が経過しているいわゆる築古アパートは投資をして本当に儲かるのか心配

このような方向けに動画で解説していきます。

今回の記事では耐用年数がオーバーした築古アパートが儲かるのか解説していきます。

さらに築古アパートを購入するときの注意点についてもわかるようになります。

金融機関別2つのシュミレーション

金融機関別2つのシュミレーション

日本政策金融公庫

よくある築古アパートを事例にしてシュミレーションをしていきます。

物件の条件はこちらになります。

・築25年
・木造
・価格 2000万円
・初期費用150万円
・表面利回り 13%
・自己資金550万円
・空室率は5%(年間満室時家賃)
・ランニングコスト20%(年間満室時家賃)

日本政策金融公庫の特徴は融資期間が短い点です。

原則10年です。

仮に融資期間10年、金利1.5%、物件価格の8割である1600万を融資してもらうとします。

今回のアパートを買うのに必要な総額は物件価格と諸経費込みで2150万ですので、不足している分は自己資金550万を投入して補います。

このような資金計画と物件条件でシュミレーションをすると

銀行の年間返済額172万
年間家賃収入  260万
返済比率    66%
年間手取り   22万

融資期間が10年と短く手取りは少ない印象です。

融資期間が15年であれば収支的には余裕がでてくると思います。

ここは銀行との交渉次第といった感じです。

しかし、良い点もあります。

融資期間が10年と短いため、返済スピードはとても早い点はメリットになります。

返済スピードは早いので数年後に売却できるかもしれないし、10年保有していれば土地と建物は全て自分のものになります。

ノンバンク

ノンバンクというのは、預金業務はしていないけど融資はしている金融機関です。

三井住友トラストローン&ファイナンスやセゾンファンデックスなどです。

ノンバンクの特徴としては、高金利で長期融資という点です。

金利は3%〜4%代前半と金利は非常に高いのですが、耐用年数オーバーの木造アパートにも25年〜30年の長期融資の可能性があります。

それではシュミレーションをしていきましょう。

融資の条件は金利は3.9%、融資期間25年とします。

物件の条件や自己資金の額などはさきほどと全て同じとします。

シュミレーション 結果

銀行の年間返済額100万
年間家賃収入  260万
返済比率    38%
年間手取り   94万

金利は高いのですが融資期間が25年と長期なので、月々の返済金額がおさえられています。

返済比率は38%ということで安定した賃貸経営が期待できます。

最終的な手残りも94万円とかなり多いほうです。

日本政策金融公庫とノンバンクを比較するとわかると思いますが、金利や融資期間が変わるだけで大きく収支が変わってきますのでご注意ください。

そして、結局儲かるのかというと、儲かります。

借入れをして築古アパートを購入した場合、ノンバンクでもない限り長期の融資を組むことが難しいため、月々のキャッシュフローは少ない傾向です。

しかし、アパート経営のキャッシュポイントは毎月の家賃収入だけではありません。

購入したアパートの借入金額が減り、将来売却した際のキャピタルゲインも期待できます。

月々のキャッシュフローはホントに微々たるものでしたが、

実際に私も最初に購入した築古アパートは、数年後に利益をとって売却できました。

築古木造アパートは毎月の家賃収入だけでなく、売却益も期待できることを覚えておいてもらえればと思います。

築古物件の注意点

築古物件の注意点

築古アパートの注意点についてです。

銀行から融資を受けて木造の築古アパートを購入した場合、5年後にデットクロスが発生するので注意が必要です。

デットクロスとは実際の手残りよりも、支払う税金のほうが多くなってしまう状況のことです。

例えば年間の家賃収入が50万だったとします。

しかし、その後に納税しなければいけない金額100万だったら、マイナスです。

このような状況をデットクロスと言います。

原因は減価償却がなくなるからです。

デットクロスについてはこちらの動画を参考にしてみてください。

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