不動産投資の始め方

不動産投資を地方で始めるリスクと注意点

不動産投資を地方で始めるリスクと注意点

この記事では

・地方で不動産投資を検討している
・地方で不動産投資が不安
・地方で物件を購入する際の注意点

このような疑問に答えていきます。

日本は少子高齢化、人口減少が進んでいます。

東京についてはまだ人口が流入しているものの、東京以外の地方は人口流失が続いています。

人口が流失している地方で不動産投資を始めて、入居はきちんとしてもらえるのかどうか不安になるはずです。

今回の記事を読んでもらえば、地方で不動産投資を始めるときの注意点がわかるようになります。

Youtubeでも解説しています。





賃貸需要、家賃設定のリサーチ 注意点①

賃貸需要、家賃設定のリサーチ 注意点①

地方の不動産投資で失敗しないためには、物件購入前の徹底的なリサーチが大事なります。

特に以下3点はとても重要なリサーチになってきます。

見える賃貸経営
賃貸ポータルサイト
管理会社にヒアリング

見える賃貸経営

見える賃貸経営はエリアごとに、空室率がどれくらいか、人気の間取り、間取りごとによる平均家賃などがわかります。

これから不動産投資を始める人にとって参考となる数字があります。

必ず目を通しておくべきです。

特に注意するべき点は、需要と供給です。

見える賃貸経営では、エリアごとに供給されている間取りの割合と入居希望者の間取りの割合が記載されています。

場所によっては、ワンルームアパートの供給過剰エリアになっているところもあります。

例えば、神奈川県横須賀市です。

横須賀市内で1R、1K、1DKを探している人の割合は42%。

反対に横須賀市内で1R,1K、1DKの供給割合は55%。

明らかに供給過剰なことがわかります。

供給過剰エリアで、物件を購入してしまうと家賃下落リスクにさらされ家賃収入が減ってしまいます。

また、競合物件と入居者との取り合いとなってしまい、入居付けさせるための費用(広告宣伝費)が必要になってしまいます。

結果的に収支がよくない物件となってしまう可能性があります。

見える賃貸経営を見て、空室率が高いエリアなのか、需要と供給のバランスは問題ないかなどきちんと確認しておきましょう。

賃貸のポータルサイトを確認する

購入しようと思っている家賃設定が適正かどうかを判断するには賃貸のポータルサイトを確認することが重要です。

賃貸のポータルサイト

・SUUMO
・ホームズ
・エイブル
・CHINTAI
・アパマン

調べ方ですが、まず購入しようと思っている物件と同じぐらいの築年数、間取り、駅からの距離のものをいくつかピックアップします。

ピックアップした家賃がいくらで設定されているかを全てチェックしていきます。

調べた家賃と購入を検討している物件の家賃設定と比較して高いのか、相場どおりなのか、安いのかを確認していきます。

次に、購入を検討している物件の築年数よりも5年程築年数が古くて、同じ間取り、駅から同じ距離の物件の家賃設定を確認します。

なぜなら、家賃の下落率を予想するためです。

家賃設定は時間の経過とともにだんだん下がってきます。

エリアや購入する物件の築年数などによって家賃の下落率は異なります。

家賃の下落率を踏まえて収支計算をして、問題があるかないかチェックしていきます。

管理会社でヒアリング

家賃相場や賃貸需要の調べ方はネットだけではありません。

購入を検討している不動産管理会社へヒアリングすることでさらに調べることが可能です。

やり方としては、訪問と電話があります。

訪問では、検討物件近くの不動産管理会社へ行きます。

購入を検討している物件の場所を伝えて、家賃設定が適正か、入居付けする自信があるか、人気の間取りは何かなどヒアリングするのです。

もし、検討物件が遠隔地の場合には電話で確認します。

賃貸のポータルサイトに掲載している不動産会社3〜4社をピックアップします。

1社ずつ電話をしていきます。

そして、訪問と同じように家賃設定などを聞いて確認していきます。

やっぱり、毎日入居付けの仕事をしている管理会社の人達が一番地元のことは理解しています。

自分の先入観とかよりは管理会社の方の意見を優先するべきです。

管理会社へのリサーチをするだけで失敗するリスクは大幅に少なくすることができます。

ぜひ実践してもらえればと思います。

駐車場があるか 注意点②

駐車場があるか 注意点②

地方で不動産投資を始めるには駐車場の有無は最も重要な項目となります。

なぜなら、地方は完全に車社会だからです。

都内のように地下鉄や電車が数多く走っているわけではありません。

地方に住む人達は、必ず検討しているアパートに駐車場があるか確認するのです。

世帯数の駐車場があるか

地方では車が必須ですので、購入を検討しているアパートの世帯数分の駐車場があるかどう確認します。

単身者向きのアパートであれば、世帯数分で問題ありません。

しかし、購入を検討しているアパートがファミリータイプの場合には、世帯数×1・5台分の駐車場が必要になる可能性があります。

管理会社へのリサーチ段階で、どれくらいの駐車場が必要かどうか確認しておきましょう。

駐車場がゼロもしく足りない場合

地方でアパートを購入しようとしたときに駐車場がゼロのときは、すぐに諦めるのではなく管理会社にヒアリングしましょう。

駅からの距離にもよりますが、自転車で駅まで通うのが一般的なケースもあるからです。

では、駐車場が世帯数分ない物件はどうするかです。

駐車場が足りないときは、近隣に月極駐車場があるか確認します。

月極駐車場があれば料金を確認します。

もしアパートを購入した際に、自分自身で月極駐車場を借りて入居者さんに利用してもらうのです。

近隣に月極駐車場ない時

うまく物件近くに月極駐車場があればよいのですが、ない場合も当然あります。

月極駐車場がなくてもすぐに諦めてはいけません。

購入検討中の物件を見て、駐車場にできるスペースがないか探してみます。

例えば、植栽を壊す、自転車置き場を撤去などちょっと手を加えれば駐車場になることがあるのです。

実際に私が所有している物件では、建物の植栽をカットしたりして駐車場を増やしたりしています。

ここまで検討して駐車場が確保できない場合は諦めるしかありません。

賃貸需要を依存していないか? 注意点③

賃貸需要を依存していないか? 注意点③

地方でよくありがちなのが、一部の賃貸需要に依存していることです。

例えば、私立大学の学生の需要に依存しているアパートがあります。

不動産会社から受け取ったレントロールを見ると7割〜8割の入居者が学生。

学生に依存した賃貸経営には落とし穴があります。

まず1つ目は、学生はそのうち卒業してしまうということです。

1年生から4年生までバランスよく入居していればよいですが、4年生が比率的に多いとツ卒業と同時に一気に退去があるかもしれません。

一気に退去となると、その後ん原状回復費用や広告宣伝費が大きくなってしまいます。

そして、一番のリスクはキャンパスの移転です。

現在は小子高齢化です。

地方にある私立大学が続々と都内へ移転しているケースがあります。

大学のキャンパスが移転となると、賃貸需要は一気に減ってしまいます。

賃貸需要が減ると、大幅な家賃の下落と空室率の上昇がおきます。

すると、想定していた収支とかけはなれてしまうのです。

地方にある大手企業の賃貸需要についてもリスクがあります。

企業は景気によって業績が左右されます。

業績が悪くなれば大幅な従業員のリストラ、工場の移転があります。

大手企業の従業員がいなくなれば当然空室が増えてきてしまいます。

地方の物件で賃貸経営をするのであれば、入居者が同じ学生や同じ企業の賃貸需要に依存していないか確認しましょう。

まとめ

以上で地方で不動産投資をするときのリスク、注意点の解説でした。

地方はたしかに都内に比べれば人口も少ないし賃貸需要は少ないことは間違いありません。

しかし、地方の全てのエリアで賃貸需要が少ないわけではありません。

細かいエリアのリサーチをすれば、地方でも十分不動産投資は可能です。

積極的にチャレンジしていきましょう。

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