不動産投資の売却

不動産の売却で失敗するパターン3選

不動産の売却で失敗するパターン3選

・不動産の売却で失敗したくない
・売却の流れや基本的なことが知りたい
・相場の調べ方が分からない

このような疑問に答えていきます。

 

不動産の売却は、きちんと勉強をしておかないと相場よりも安く売却することになってしまい、大きく損をしてしまいます。

 

この記事では不動産の売却の流れ、高く売る方法などを解説していきます。

 

Youtubeでも解説しています。

不動産の売却の流れや全体図について

不動産の売却の流れや全体図について

売却の流れと必要な時間

まず最初に不動産の売却の流れと売却するまでに必要な時間についてです。

売却の流れ

ステップ1 査定を不動産会社へお願いする
ステップ2 自分自身で相場を調べる
ステップ3 不動産会社と媒介契約をする
ステップ4 売り出し
ステップ5 交渉・契約・引き渡し

 

売却するまでに必要な時間

項目 必要な時間
査定依頼 1日〜2日
相場を調べる 1日〜2日
媒介契約 1ヶ月
売り出し 1〜3ヶ月
交渉・契約・引き渡し 3〜6ヶ月

時間に余裕を持って売却活動をする。なぜなら、売主が売り急いでいると思われると値引き交渉になりやすいからです。

 

専属専任媒介と一般媒介

専属専任媒介と一般媒介

媒介契約について解説していきます。

媒介契約の種類

・一般媒介契約
・専属専任媒介契約

違いは何かというと、

一般媒介契約は複数の不動産会社と仲介契約

専属専任媒介契約は1社のみと仲介契約

どちらの契約が良いかというと複数の不動産会社と契約可能な一般仲介契約になります。

 

理由としては、一般仲介契約であれば、複数の不動産会社と仲介契約ができるため窓口が広くなります。専属専任契約だと1社だけ仲介契約できないため集客窓口がせまくなってしまうため、売却までに時間がかかりがちです。

 

また、一般媒介にすることによって不動産会社同士で競争も生まれるため有利に売却が進められる可能性があります。

 

注意しなければいけないのは、売却したい旨を不動産会社に伝えると、専属専任契約を進めてきます。なぜなら、両手取引ができるようになるからです。

 

両手取引とは、売主と買主さんの両方から仲介手数料をもらうことです。だから売り上げが単純に2倍になります。

 

しかし、そこは先述したとおり一般媒介契約でお願いするべきです。

仲介と買取

仲介と買取

不動産を売却する際の選択肢には2種類あります。

・買主と売主を結ぶ仲介
・不動産会社による買取を入力

どちらがよいかというと、スピード重視なら買取で、価格重視なら仲介になります。

 

まず買取ですが、不動産会社が現金で購入してくれるので不動産の現金化までの時間が早くなります。ただし、売却価格は相場よりも安くなりがちです。買取で売却する際は、相場からどれくらい安くなっているのか確認が必要です。

 

価格重視の際は仲介がオススメです。買取との違いは売却価格によっては、売却するまでに時間がかかるケースがあります。また、成約した際は仲介手数料が発生することを覚えておきましょう。

【失敗パターン1】1つの不動産会社に任せてしまう

【失敗パターン1】1つの不動産会社に任せてしまう

1つの不動産会社ではなく複数の不動産会社に依頼する

1つの不動産会社に専属専任契約で任せてしまうと、窓口が狭くなり時間がかかることもありますし、場合によっては物件を1社で抱え込まれてしまう可能性があります。

 

そこで、まずは一般媒介契約で複数の不動産会社に査定を依頼をします。

不動産会社へ査定依頼する方法

・お付き合いのある不動産会社へ依頼する
・一括査定サイトを利用する

既に取引のある不動産会社が複数あれば、その会社に査定依頼していきます。注意点としては、同じ不動産でも収益不動産が得意かどうかを見極める必要があります。

 

そして、もうひとつの査定方法が一括査定サイトを利用するという方法です。最近は一括査定サイトも増えてきていて、その中でも有名なのがイエウールです。

イエウール

 

こちらのサイトの特徴としては、提携している不動産会社が1700社以上あり、エリアもかなり広いことです。

 

実際に試してみましたが、数分の入力で査定依頼ができました。依頼後5分くらいで連絡してきた不動産会社もありました。

 

不動産会社の担当者と電話で話してだいたいの売却価格がわかります。

信頼できる不動産会社にお願いをする

信頼できる不動産会社にお願いをする

複数の不動産会社に査定の依頼をしたら、信頼できる不動産会社を選定します。

不動産会社選定のポイント

・査定価格の根拠をきちんと説明できる
・即レス

 

きちんと不動産会社であれば、査定価格がなぜ、その価格になったのかわかりやすく過去の事例や融資環境などをもとに説明してくれます。

 

媒介契約だけしてもらえればと考えている不動産会社の担当者は、契約のことが媒介契約のことが優先してしまいがちです。

 

また、見極める判断材料としては「即レス」してもらえるかどうかです。優秀な不動産会社の担当者ほど折り返しの連絡が早いのが特徴です。

 

反対にダメな不動産会社の特徴として、アポや通話の約束をしたにもかかわらず連絡もなくドタキャンになったりするものです。

 

売却するときの不動産会社選びはとても大切なので注意が必要です。

 

【失敗パターン2】相場を自分で調べていない

【失敗パターン2】相場を自分で調べていない

不動産会社と媒介契約を結んだからろ言って、自分は何もしないのは問題があります。何をしなきゃいけないかというと、売却価格の相場を調べます。

調べ方は2つあります。

相場を調べる方法

・ポータルサイトを利用する
・不動産取引価格情報を利用する

 

ポータルサイトで調べる

ポータルサイトで調べる

ポータルサイトで有名なのは楽待健美家になります。調べ方については、まず売却しようとしている自分の物件の、エリア、築年数、構造を確認します。

 

次にポータルサイトの物件検索機能を使って、売却しようとしているエリア、築年数を指定して検索をします。

 

すると、売却しようとしている物件のエリアで似たよう物件が出てきます。その際に注目するのが表面利回りです。

 

表面利回りは「年間満室時の家賃÷物件価格×100」で計算されたもので、相場を調べる際に役立ちます。売却物件と同じエリアにある、築年数が近く、構造が同じ物件の表面利回りを見るのです

 

例えば、そのエリアにある類似物件の表面利回りが平均で10%だったとします。そして次のように計算をしてみます。売却しようとしている物件の年間満室時の家賃を10%で割ります。

 

その計算で出てきた価格が相場価格と考えるのです。

相場価格=売却物件の年間満室家賃÷類似物件の表面利回り

 

不動産取引価格情報で調べる

不動産取引価格情報で調べる

ポータルサイトでは成約事例は掲載されていませんが、国土交通省が運営している不動産取引価格情報だと過去の取引事例を確認することが可能です。

 

ネックな点としては利回りとか記載ないので、楽待などのポータルサイトで相場を調べて補足で確認する感じでよいかと思います。

 

また、記載されている情報はアンケートを元にアップされているので情報が性格でない可能性があります。

 

自分で調べてさらに担当者とも相談をする

自分で相場価格を調べる方法をお伝えしましたが、不動産会社の担当者とも相談をするべきです。不動産会社の担当者は毎日仕事で不動産のことに携わっています。

 

◯◯エリアで築◯年であればいくらぐらいで売却できる、ということはすぐに答えられるはずです。反対に答えられないぐらいの担当者であれば経験不足かもしれません。

 

だから、一人だけで判断せずに必ず相談するべきです。とはいえ、ひどい業者もいたりしてどんでもなく安い売却を言ってきたりもするので、自分なりの相場観を作っておくことが重要です。

【失敗パターン3】時期や価格を決めていない

【失敗パターン3】時期や価格を決めていない

売り出す前に時期と希望売却価格を決める

不動産を売却するときは、必ず余裕を持って売却をするべきです。なぜなら、売主が売り急いでいると買主に足元を見られやすいからです。

 

例えば、このような事例があります。先代が亡くなってくなり相続が発生しました。相続する金融資産はそうれほど多くなかったのですが、亡くなった先代は土地をたくさん所有している地主さんでした。

その土地を相続した子が相続税を支払わなければなりません。しかし、納税資金が手元になかったため相続した土地を売却して納税することになりました。

 

しかし、土地を売り出し始めたのが遅かったためこのままで納付期限までに納税が厳しかったのです。急いで現金化しようとして、相場よりも安く売ることになってしまいました。

 

この事例のように、購入する方からすればチャンスですが、売却側の資金繰りが大変だと足元を見られやすいです。そして、不動産を売却して現金化するまでに時間がかかります。

 

売却する時期を決めて、余裕を持って売却活動することをオススメします。

 

希望売却価格を決める

不動産を売却するときにはまず、絶対にこの価格で売りたいという価格を設定します。

 

その後にするべきことは、こん価格で売れたらラッキーと思う価格を設定するのです。つまり、絶対にこの価格で売りたいという価格に上乗せした価格にして売り出します。

 

なぜなら、不動産を売却すると必ず指値が入ります。指値というのは値引きのことです。だから、指値のことも考えて最低ラインの価格にあらかじめ上乗せした売却価格を設定します。

 

売り出した後は、媒介契約した不動産会社の担当者に連絡をします。なぜなら、反響件数、見学同伴件数を確認するのです。

 

確認をしてあまりにも反響が少ない場合は、売却価格を少しづつ下げていきます。そして反響が出てきたところで契約につなげていくと少しでも高く売却できるのです。

 

だからこそ、時間的に余裕を持って売却活動していく必要があるのです。

 

以上、不動産の売却についての解説でした。

 

 

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